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Vente d´immeuble: un contrat parfait par le seul accord sur la chose et sur le prix ? Rien n´est moins sûr

Par Laurent Collon (Xirius)

Mardi 25.10.11

Principes

Une des dispositions fondamentales du droit de la vente est l’article 1583 du Code civil.

En substance, cet article dispose qu’une vente est parfaite dès qu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix.

Le Code civil ne distingue pas selon que la vente porte sur un bien meuble ou immeuble.

A priori, donc, il n’y aurait pas lieu de distinguer selon que le contrat porte sur un bien dit de consommation ou sur un bien immobilier.

C’est la raison pour laquelle, durant de nombreuses années, les cours et tribunaux ont considéré que, même lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, la vente est parfaite dès que l’on prouve que le consentement a porté sur la chose (le bien vendu/acquis) et le prix, toutes les autres conditions de la vente étant réputées accessoires (sur lesquelles l’accord ne doit donc pas nécessairement porter pour que la vente soit parfaite), à moins que l’une et/ou l’autre partie ait érigé un ou plusieurs élément(s) au rang de condition(s) essentielle(s), comme la chose et le prix.

C’est ce que l’on appelle une condition substantielle de l’accord.

L’exemple le plus connu consiste en l’octroi d’un financement pour l’acquisition.


Une tendance sérieusement ébranlée

Depuis quelques années, force est toutefois de constater que les juridictions sont de plus en plus nombreuses à considérer qu’en raison de la complexité croissante des contrats de vente d’immeuble, l’accord des parties sur la seule chose et le seul prix ne suffit plus pour considérer la vente comme étant parfaite.

Cette tendance s’est notamment manifestée dans des situations où des candidats-acquéreurs considéraient avoir acquis le bien par la seule acceptation du prix annoncé par le vendeur ou son agent immobilier.

Pour cette jurisprudence, la vente n’est parfaite que s’il y a accord des parties sur tous les éléments essentiels du contrat : l’objet de la transaction et son prix, bien sûr, mais également d’autres questions importantes comme les responsabilités en cas de vice caché, les modalités de paiement du prix, la situation hypothécaire du bien, la date du transfert de propriété et des risques, …

Ce qui est remarquable, dans cette jurisprudence, est que les tribunaux en sont venus à considérer que ces éléments sont tout aussi importants que la chose et le prix, ce alors que l’article 1583 du Code civil dispose que seuls sont essentiels la chose et le prix, et que dans l’accord des parties, il n’est nullement précisé que l’accord doit également porter sur des éléments substantiels du contrat.

L’on peut donc sérieusement se poser la question de savoir si cette jurisprudence respecte le prescrit légal.

Mais cette jurisprudence est là, et elle est de plus en plus constante.


L’arrêt de la Cour d’appel du 23 juin 2011

La tendance jurisprudentielle dont il vient d’être question semble avoir atteint son paroxysme avec l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bruxelles le 23 juin 2011.

Dans cet arrêt, la Cour semble en arriver à la conclusion qu’une vente ne peut être considérée comme parfaite que lorsqu’un compromis est signé en bonne et due forme, matérialisant l’accord des parties non seulement sur les éléments essentiels du contrat (la chose et le prix) mais également sur tous les autres éléments dits substantiels (sort des vices cachés, date du transfert de propriété et des risques, modalités du paiement du prix, …).

Dans ce contexte, poursuit la Cour, la formulation d’une offre d’acquisition et son acceptation, qui n’évoquent pas tous les éléments substantiels de l’opération, ne constituent rien de plus qu’un contrat-cadre, c’est-à-dire un contrat qui n’oblige les parties qu’à poursuivre les négociations en vue de tenter d’obtenir un accord sur les éléments substantiels du contrat (sous peine de dommages et intérêts pour rupture fautive des pourparlers).

A défaut d’accord sur ces éléments substantiels, il n’y a pas vente.


Commission d’agence

Autre conséquence de cette jurisprudence : la commission de l’agent immobilier ne lui est due, en principe, que lorsque le contrat de vente est parfaitement formé.



Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier

Xirius – Avocats




Source : DroitBelge.Net


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