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Bail: synthèse des réformes récentesPar Florence DesternesLundi 18.06.07 |
En 2003, la coalition violette a annoncé un programme « porteur de nouvelles solutions pour des problèmes qui durent depuis trop longtemps » (cf. note 1). C’est ainsi qu’en matière locative, le gouvernement a promis qu’il se préoccuperait tout particulièrement d’assurer un équilibre entre les droits des locataires et des propriétaires.
Le pari fut tenu (mais à quel prix ?), les trois lois suivantes ayant été votées tour à tour :
- la loi-programme du 27 décembre 2006 (cf. note 2) apportant des modifications aux formalités d’enregistrement des baux affectés exclusivement aux logements d’une famille ou d’une seule personne ;
- la loi du 25 avril 2007 (cf. note 3) comportant des modifications en matière de baux à loyer dans les domaines suivants : (a) l’obligation d’indiquer le montant du loyer et des charges lors de toute publication publique ou officielle, (b) l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée, (c) les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du bien loué, (d) l’obligation du bailleur de procéder à toutes les réparations autres que locatives, (e) les annexes aux contrats de bail et (f) les nouvelles dispositions en matière de garantie locative ;
- la loi du 26 avril 2007 (cf. note 4) imposant que le bail de résidence principale fasse l’objet d’un écrit.
Le présent article a pour objectif de faire la synthèse des modifications apportées par ces trois lois à la législation en vigueur.
1. la loi-programme du 27 décembre 2006
Objectif de la loi
La loi impose désormais au bailleur d’accomplir la formalité d’enregistrement du bail lui-même, dans un délai de deux mois à compter de la signature du contrat par les parties.
Pour les baux enregistrés dans les délais impartis par la loi, l’enregistrement est gratuit.
Quels sont les baux visés ?
Les modifications instaurées par cette loi programme concernent uniquement les contrats de bail portant sur des biens situés en Belgique et affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.
Période de transition
Les baux conclus à partir du 1er janvier 2007 devront être enregistrés dans les deux mois de la signature du contrat par les parties.
Les baux conclus avant le 1er janvier 2007 devront, quant à eux, être enregistrés avant le 1er juillet 2007.
Sanctions
En cas d’enregistrement tardif, le bailleur s’expose à une amende administrative de 25,00 EUR.
Le bailleur s’expose également à une sanction civile dès lors que tant que le bail n’est pas enregistré, le preneur pourra quitter les lieux loués sans préavis ni indemnité. Cette sanction n’est toutefois applicable qu’aux baux de longue durée (soit les baux de neuf ans, les baux de trois ans qui ont été prolongés ou les baux de neuf ans qui ont été prolongés).
En pratique
La formalité d’enregistrement peut se faire soit sur place, soit par fax, par e-mail ou par poste.
À Bruxelles, le bureau d’enregistrement est situé rue de la Régence, 54 à 1000 Bruxelles (tél : 02/510.93.11).
En Région wallonne, le bureau d’enregistrement se trouve généralement au même endroit que le Bureau du cadastre et des contributions. Pour des informations sur ce point, le SPF Finances est joignable au 02/572.57.57.
S’il se rend sur place, le bailleur devra se présenter muni de deux copies du contrat originaire. Il n’y a pas d’obligation de délivrer l’original du contrat et il est même déconseillé de le faire, les risques de perte étant importants pour les bureaux qui ne procèdent pas immédiatement à l’enregistrement (ce qui est de plus en plus le cas compte tenu du surcroit de travail auquel ils sont actuellement soumis).
Quid des autres baux ?
L’obligation d’enregistrement continue d’exister pour tous les autres baux ainsi que pour tous les actes de cession de bail et contrats de sous-location.
Pour les autres baux non visés par la loi-programme précitée, cette formalité doit se remplir dans le délai de quatre mois à partir de la date de la signature du contrat.
2. La loi du 25 avril 2007
A. L’obligation d’indiquer le montant du loyer et des charges
Objectif de la loi
L’article 1716 nouveau du Code civil impose au bailleur d’afficher le prix du loyer et des charges communes lors de toute communication publique ou officielle (journaux, internet, agences, affichages aux valves d’une institution quelconque, etc.).
Quels sont les baux visés ?
Cette obligation vise toutes les mises en location d’un bien affecté à l’habitation (résidence principale, secondaire, kot, location saisonnière, etc.).
Sanctions
Une amende administrative entre 50,00 et 250,00 EUR pourra être réclamée au contrevenant, et ce après constatation de l’infraction par l’administration communale où se situe le bien loué.
Remarque : Pour se conformer à cette loi, les communes devront modifier leur règlement communal sur ce point et, en toute logique, engager des fonctionnaires afin de pouvoir procéder aux constatations nécessaires.
Au vu des implications pratiques que cette modification entraine, certaines communes ont déjà indiqué qu’elles ne se conformeraient pas à cette obligation.
En outre, il n’est pas exclu que cette disposition fasse l’objet d’un recours auprès de la Cour constitutionnelle dès lors que l’obligation d’afficher le prix du loyer et des charges communes pourrait porter atteinte au respect de la vie privée.
Entrée en vigueur
Cette disposition est en vigueur depuis le 18 mai 2007
B. L’obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de l’enregistrer
Objectif de la loi
L’article 1730, §1er, alinéa 1er nouveau du Code civil prévoit l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée avant l’entrée dans les lieux ou dans le mois de l’occupation.
Cet état des lieux d’entrée pourra être établi entre parties ou par un expert.
Dans ce second cas, la loi prévoit qu’il sera effectué à frais communs.
Quels sont les baux visés ?
Cette obligation concerne tous les contrats de location d’immeuble, à l’exception du bail à ferme.
En revanche, seul l’état des lieux établi dans le cadre des baux de résidence principale et de chambre d’étudiant devra être joint au contrat.
Cet état des lieux devra en outre être enregistré.
Coût
L’enregistrement est gratuit si l’état des lieux d’entrée est présenté à l’enregistrement en même temps que le contrat (donc dans les deux mois de la signature du contrat).
En revanche, si l’état des lieux est enregistré après le contrat, le coût de cet enregistrement est de 25,00 EUR (cf. note 5).
Sanctions
Aucune sanction n’est prévue en cas de violation de cette disposition.
Sur un plan civil, l’absence d’état des lieux entraine, conformément à l’article 1731 du Code civil, la présomption dans le chef du preneur d’avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouvait à la fin du bail sauf, bien entendu, si la preuve contraire est fournie par toutes voies de droit.
Entrée en vigueur
Cette disposition ne s’applique qu’à partir de son entrée en vigueur, soit à partir du 18 mai 2007 et donc, a fortiori, à défaut de dispositions transitoires, aux contrats conclus à partir de cette date.
C. Les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité, d’habitabilité du bien loué
Objectif de la loi
L’article 2 de la loi du 20 février 1991 précise que le bien doit correspondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité telles que déterminées, d’une part, par l’arrêté royal du 10 juillet 1997 et, d’autre part, par les Codes du logement régionaux.
Si la référence aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité existait déjà, sous l’empire de l’ancienne loi, l’obligation impérative d’annexer le texte de l’arrêté du 8 juillet 1997 au contrat de bail est, en revanche, une nouveauté de la loi du 25 avril 2007.
Le texte d’un nouvel arrêté du 4 mai 2007 devra également être annexé au contrat de bail.
Entrée en vigueur
Cette disposition ne s’applique qu’à partir de son entrée en vigueur, soit à partir du 18 mai 2007 et donc, a fortiori, à défaut de dispositions transitoires, aux contrats conclus à partir de cette date.
D. Le bailleur est tenu de toutes les réparations autres que locatives
Objectif de la loi
La loi prévoit que, par application des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives.
La loi prévoit que ces réparations peuvent être définies par arrêté royal. Aucun arrêté n’a pour l’heure été publié.
Les articles du Code civil relatifs aux réparations deviennent impératifs. Selon le Conseil d’Etat cependant, les parties auront toujours l’occasion de convenir d’une clause contraire, et ce pour autant que la vétusté et la force majeure restent à charge du bailleur.
Entrée en vigueur
Cette modification s’applique aux contrats conclus après le 18 mai 2007.
Sanctions
La clause qui déroge à cette disposition s’expose à la nullité relative.
E. Les annexes au contrat de bail
Objectif de la loi
L’article 11 bis nouveau de la loi du 20 février 1991 prévoit que tous les contrats de bail de résidence principale conclus après le 18 mai 2007 devront contenir les trois annexes suivantes :
- l’état des lieux d’entrée ;
- le texte de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 ;
- l’annexe (erratum) du 4 mai 2007 édictée par le Roi et publiée au Moniteur belge du 31 mai 2007. Cette annexe du 4 mai 2007 est différente pour chaque région.
(NDLR - liens : annexe pour la région Wallonne (doc. word) / annexe pour la région de Bruxelles-Capitale (doc. word) / Bijlage Vlaams Gewest (doc. word)).
Quels sont les baux visés ?
Cette disposition s’applique uniquement au baux de résidence principale.
Entrée en vigueur
Cette modification s’applique aux contrats conclus après le 18 mai 2007.
Sanctions
Aucune sanction n’est prévue en cas de manquement à cette obligation.
F. La garantie locative
Objectif de la loi
L’article 10 nouveau de la loi du 20 février 1991 prévoit désormais que le preneur aura le choix entre les trois formes de garantie locatives suivantes :
(1) Fonds déposés sur un compte individualisé et bloqué au nom du locataire :
• lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer ;
• les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur ;
• le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toutes créances résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur ;
• sanction : si l’argent est versé entre les mains du bailleur, ce dernier devra payer à son locataire un intérêt au taux moyen du marché financier depuis la remise de l’argent. Si le locataire met en demeure son bailleur de déposer l’argent de la garantie sur un compte, le taux d’intérêt sera de 6 % .
(2) Garantie de la banque :
• cette garantie peut porter sur trois mois de loyer maximum ;
• le principe est le suivant : la banque se porte garante immédiatement vis-à-vis du bailleur, le locataire étant autorisé à payer à la banque le montant de la garantie auprès de la banque par mensualités constantes pendant toute la durée du contrat (avec un maximum de trois ans) ;
• l’institution financière doit être celle auprès de laquelle le preneur dispose d’un compte sur lequel il perçoit ses revenus ou ses indemnités de remplacement ;
• si le preneur suspend le payement de ses versements mensuels auprès de la banque, cette dernière pourra dans cette hypothèse exiger le paiement immédiat de l’intégralité du solde de la garantie ;
• la banque ne peut pas refuser une garantie au preneur au seul prétexte de son insolvabilité. Or, si la banque ne peut utiliser ce prétexte, elle peut en revanche décider de ne pas fournir de garantie. Il n’est donc pas exclu que les banques tentent d’éviter au maximum de devoir fournir une telle garantie, et ce compte tenu du risque important que l’émission d’une telle garantie représente pour l’institution financière, laquelle doit garantir le bailleur sans disposer, pendant toute la période d’apurement par le locataire, du montant de la garantie.
(3) Garantie de la banque suivant un contrat standard conclu entre le CPAS et l’institution bancaire:
• elle ne peut porter que sur trois mois de loyer maximum ;
• le CPAS s’occupe des démarches auprès de la banque pour la constitution de la garantie.
Pour ces deux dernières formes de garantie, un formulaire à remplir par la banque et à remettre au bailleur a été édicté par arrêté royal.
3. la loi du 26 avril 2007
Objectif de la loi
Le nouvel article 1er bis de la loi du 20 février 1991 prévoit désormais que tout bail affectant la résidence principale du preneur devra être établi dans un écrit, lequel devra contenir, indépendamment de toutes autres modalités :
- l’identité de toutes les parties contractantes ;
- la date de prise de cours du contrat ;
- la désignation de tous les locaux ;
- le montant du loyer.
La loi prévoit expressément la possibilité pour la partie la plus diligente de mettre en demeure l’autre partie d’établir un contrat par écrit dans les huit jours.
En cas de refus, elle pourra saisir le Juge de paix territorialement compétent afin que ce dernier constate le contrat existant.
Quels sont les baux visés ?
Cette loi s’applique uniquement aux baux de résidence principale.
Le sort réservé aux contrats verbaux
- les contrats verbaux conclus avant le 15 juin 2007 pourront toujours tomber sous l’application de la loi du 20 février 1991.
- quant aux contrats verbaux conclus après le 15 juin 2007, la loi est muette. Pourrait-on invoquer la nullité de ces contrats verbaux ? Au vu du principe de droit selon lequel il n’y a pas de nullité sans texte, la réponse est négative. A quelles dispositions légales ces contrats seront-ils donc soumis? Cette question a été posée par le Conseil d’Etat au Ministre de la justice qui a répondu que ces contrats devront être régis par le droit commun. La doctrine et la jurisprudence nous éclaireront sans doute à ce sujet.
Que faire des contrats verbaux existants ?
- si la date d’échéance du contrat est proche, le bailleur pourra toujours donner congé au preneur pour cette date et ensuite conclure, s’il le souhaite, un nouveau contrat ;
- si la date d’échéance est trop éloignée, le bailleur pourra proposer aux locataires la signature d’un contrat. Le preneur pourrait également prendre une initiative en ce sens.
Comment peut-on déterminer la date d’échéance d’un ancien contrat verbal ?
- pour les contrats verbaux conclus avant le 1er janvier 1987, la période de neuf ans est fixée, fictivement au 1er janvier 1987 ;
- pour les contrats verbaux conclus entre le 1er janvier 1987 et le 28 février 1991, la période de neuf ans est fixée au 1er jour du mois au cours duquel le locataire s’est inscrit dans le registre de la population à l’adresse du bien loué ;
- pour les contrats verbaux conclus après le 28 février 1991, la période de neuf ans commence le jour de l’entrée réelle du locataire dans les lieux loués.
Les chambres d’étudiants
La nouvelle disposition est également applicable aux locations de chambres destinées au logement d’un ou plusieurs étudiants (article 1714bis nouveau du Code civil).
Le bail concernant une chambre destinée au logement d’un ou plusieurs étudiants devra donc faire impérativement l’objet d’un écrit.
Conclusions
L’avenir nous dira si les trois lois précitées étaient conformes au souhait premier du législateur de voir un équilibre se rétablir entre les droits respectifs du bailleur et du preneur.
A première vue, ces trois lois comportent déjà de nombreuses lacunes et imprécisions, lesquelles, outre le fait qu’elles feront vraisemblablement couler beaucoup d’encre, ne seront certainement pas de nature à faciliter la vie des locataires et des bailleurs.
Quant à l’équilibre souhaité entre les droits des parties, les lois commentées laissent songeur, tant elles semblent négliger, sur certains points, les intérêts des bailleurs.
Reste encore la possibilité que certaines dispositions visées par la réforme et votées nonobstant les pétitions menées à l’initiative du Syndicat national des propriétaires fassent l’objet d’un recours devant la Cour constitutionnelle.
A suivre donc …
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Association Xirius
NDLR: Participez au séminaire du 10 juillet 2007 sur la réforme du bail.
Notes:
(1) Déclaration de gouvernement prononcée par le Premier Ministre Guy Verhofstadt le 14 juillet 2003
(2) Moniteur Belge du 28 décembre 2006
(3) Moniteur Belge du 8 mai 2007
(4) Moniteur Belge du 5 juin 2007
(5) Il s’agit de l’hypothèse où les parties signent un contrat de bail avec une entrée en jouissance plus de deux mois plus tard.
Source : fd@xirius.be
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