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Les travaux de réparation dans les parties communes peuvent-ils être réalisés par un copropriétaire seul ?Par Sophie Forestini & Laurent Collon [Xirius]Lundi 19.06.23 |
Quelle est la meilleure stratégie à adopter ?
Attention à ne pas engager de procédure judiciaire trop rapidement, à défaut de quoi vous prenez le risque de vous exposer à des difficultés d’exécution.
Suivons ensemble le processus de réflexion ci-après :
L’ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES N’EST PAS PROPRIÉTAIRE DES PARTIES COMMUNES
Un immeuble à appartements multiples comporte des parties privatives dont chaque propriétaire a la propriété exclusive, et des parties communes, dont la propriété appartient indivisément à tous les copropriétaires, chacun pour une fraction (déterminée dans son titre de propriété).
En conséquence, ces parties communes n’appartiennent pas à l’association des copropriétaires.
Ceci est par ailleurs confirmé par l’article 3.86, §3 du Code civil qui précise que « l’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis ».
En conséquence, l’association des copropriétaires ne peut être titulaire de droits réels immobiliers : ceux-ci appartiennent aux copropriétaires.
L’association des copropriétaires n’a pour objet que la conservation et l’administration de l’immeuble, rien d’autre.
QU’EN EST-IL DES TRAVAUX DE RÉPARATION DES PARTIES COMMUNES ?
Les parties communes sont constituées des éléments du complexe immobilier qui ne peuvent faire l'objet d'appropriation exclusive, comme étant affectés à l'usage commun, structurel ou fonctionnel, des diverses entités privatives formant le complexe.
Conformément à l’article 3.88, §1,b) du Code civil, les travaux de modification aux parties communes ne peuvent être exécutés qu’avec l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des 2/3 des voix.
Il arrive fréquemment que les statuts durcissent cette majorité en imposant une majorité des 3/4 des voix
Rappelons du reste que la loi sur la copropriété est impérative et protège dès lors tous ses protagonistes, que ce soit chacun des copropriétaires pris isolément, l’association des copropriétaires, voire encore le syndic.
L’on ne peut dès lors pas y déroger, pas même le juge.
Les réparations et travaux aux parties communes sont supportés par tous les copropriétaires, suivant la quotité de chacun dans les parties communes.
Ce qui précède n’est que le corolaire de l’article 3.86, §3 précité du Code civil selon lequel la propriété de l’association des copropriétaires s’arrête aux fonds (dits de « roulement » et de « réserve ») nécessaires à la conservation et à l’administration de l’immeuble.
L’assemblée générale plénière des copropriétaires dispose de tous les pouvoirs de gestion et d’administration de l’association des copropriétaires, en ce compris la disposition, la gestion, l’utilisation et la jouissance des parties communes, ainsi que les travaux à réaliser aux parties communes.
QUEL EST LE RÔLE DU SYNDIC ?
Le syndic représente vis-à-vis de quiconque l’universalité des propriétaires et ce, comme organe de l’association des copropriétaires.
Le syndic dispose des pleins pouvoirs pour exécuter les travaux ayant un caractère absolument urgent, sans devoir en demander l’autorisation à l’assemblée générale, et les copropriétaires ne peuvent jamais s’y opposer
Sont assimilés à des travaux urgents, tous les travaux nécessaires à l’entretien normal et visant à la conservation du bien.
C’est donc en toute logique que les actes conservatoires et d'administration provisoire peuvent, et d’ailleurs doivent, être diligentés par lui seul et de sa propre initiative par le syndic.
En ce qui concerne les réparations et les travaux non urgents, ils doivent être demandés par le syndic ou par un copropriétaire. Quoiqu’il en soit, ces demandes seront soumises à la prochaine assemblée.
Le syndic est en outre responsable de l’exécution de tous travaux d’entretien ; à cet effet, il commande tous les ouvriers, tous les travailleurs et tout le personnel dont le concours est nécessaire.
Le syndic est enfin seul responsable de sa gestion.
L’association des copropriétaires pourrait dès lors envisager d’engager la responsabilité de son syndic si ce dernier devait faillir à ses obligations d’entretien des parties communes, ce qui conduit tôt ou tard à des sinistres dont les origines peuvent être aussi diverses que variées.
EN PRATIQUE
Seule l’association des copropriétaires, par l’entremise de son syndic, dispose de la faculté de faire réaliser les travaux nécessaires, rendant le copropriétaire concerné impuissant concernant la réalisation de tels travaux.
Attention également aux conflits d’intérêts qui pourraient naître entre le syndic et l’association des copropriétaires
N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier si vous vous trouvez en présence de dégâts au sein de parties privatives trouvant leurs causes au sein des parties communes : il est plus que probable que vous deviez attraire l’association des copropriétaires pour vous assurer de pouvoir exécuter plus facilement le jugement que vous auriez obtenu dans l’intervalle.
Sophie Forestini - Laurent Collon (spécialiste agréé en immobilier)
Avocats
(Xirius Immo - Avocats)
