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Que faire si votre copropriété n'a pas la personnalité juridique ?Par Sophie Forestini & Laurent Collon [Xirius]Jeudi 08.06.23 |
A l’heure où les assemblées générales ordinaires battent leur plein, il est toujours utile de rappeler les règles applicables à leur organisation et à leur tenue, et particulièrement en présence d’une copropriété qui ne dispose pas de la personnalité juridique.
Êtes-vous dans l’obligation de réunir l’intégralité des copropriétaires en assemblée générale si votre copropriété ne dispose pas de la personnalité juridique ?
Nous vous apportons quelques éléments de réponse ci-après.
COMMENT L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES ACQUIERT-ELLE LA PERSONNALITE JURIDIQUE ?
Conformément à l’article 3.86 du Code civil, l’association des copropriétaires n’acquiert la personnalité juridique qu’au moment où sont réunies les deux conditions cumulatives suivantes :
1) lorsque le droit de propriété d’un même immeuble est réparti par lots entre plusieurs propriétaires ; il convient donc – évidemment ! – qu’il y ait une copropriété ;
2) lorsque l’acte de base (également appelé l’acte de division) et le règlement de copropriété sont transcris auprès du Bureau de Sécurité Juridique compétent.
Ces deux documents forment ensemble ce qu’on appelle « les statuts » de l’immeuble.
Prenons l’exemple d’une copropriété qui ne dispose que d’un acte de division, répartissant la propriété d’un immeuble entre plusieurs copropriétaires, mais qu’elle ne dispose en revanche pas d’un règlement de copropriété. Ou encore que les statuts ne soient pas transcrits.
Impossible alors pour la copropriété d’obtenir la personnalité juridique !
Elle sera alors considérée aux yeux de la loi comme étant une « association de fait », rendant impossible pour elle d’intenter des actions en justice mais pire encore, rendant chacun de ses membres entièrement et personnellement responsable de tous les engagements pris par l’association d’une part et, d’autre part, mêlant de façon indistincte les avoirs de chacun des membres.
QUID EN L’ABSENCE DE PERSONNALITE JURIDIQUE ?
Quelles solutions s’offrent aux copropriétaires en présence d’une copropriété « de fait » ?
L’article 3.84 du Code civil énonce que « les principes relatifs à la copropriété forcée énoncée aux article 3.78 à 3.83 et les règles du présent chapitre sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis ou susceptibles d’être bâtis dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs ».
Conformément à cet article, dès l’instant où le droit de propriété d’un immeuble est réparti entre plusieurs copropriétaires, ces derniers peuvent se prévaloir des règles impératives édictées par le Code civil à ce sujet, sans qu’il soit requis que la copropriété dispose effectivement de la personnalité juridique.
EN PRATIQUE : QUEL IMPACT SUR L’ORGANISATION INTERNE DE L’ASSOCIATION
L’on ne peut donc pas déduire de ce qui précède que l’absence de personnalité juridique de l’association des copropriétaires pourrait avoir un éventuel impact sur son organisation interne.
Prenez garde à ce que votre syndic vous dira, puisque les règles applicables à la copropriété vous seront pleinement applicables, et ce même si elle n’a pas la personnalité juridique.
A titre d’exemple, il n’est donc nullement nécessaire que les décisions de l’assemblée générale soient prises à l’unanimité.
Conformément à l’article 3.87 §5, les délibérations de l’assemblée générale seront parfaitement valides dès lors que la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. C’est ce qui est plus généralement appelé le « quorum de présence ».
Les délibérations de l’assemblée générales seront par ailleurs parfaitement opposables aux copropriétaires qui ne se sont pas présentés dès l’instant où les conditions de quorum sont atteintes.
JE NE DOIS DONC RIEN FAIRE ?
Prenez garde puisqu’il n’est pas idéal de laisser votre association des copropriétaires sans personnalité juridique puisque cette dernière ne pourra pas se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers (à titre d’exemple, elle ne pourrait donc pas agir en justice) là où ces tiers auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle (par exemple, en assignat la copropriété en justice).
Il faudra donc sans délai et à tout le moins lors de la prochaine assemblée générale, demander à votre syndic à ce que soit portée à l’ordre du jour la décision de mettre la copropriété en conformité avec l’exigence légale.
Ceci impliquera, pour le syndic, de se rendre, au nom de la copropriété, chez un notaire pour que ce dernier établisse un règlement de copropriété et entame les démarches nécessaires pour inscrire votre copropriété à la Banque-Carrefour des Entreprises.
Veillez à demander l’ajout de ce point à l’ordre du jour dans les temps, afin de permettre à votre syndic de respecter les conditions dans lesquelles il doit notifier l’ajout de ces points à la prochaine assemblée générale.
A cet égard, la loi impose au syndic de devoir respecter un délai minimum de trois semaines avant la tenue de l’assemblée générale.
LE SYNDIC RESTE INERTE, QUELLES SONT MES SOLUTIONS ?
Si votre syndic persiste à ne pas vouloir reconnaitre de force exécutoire aux décisions prises par l’assemblée générale au seul motif que votre copropriété n’a pas la personnalité juridique, il ne respecte pas ses obligations et est dès lors susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.
Ne tardez pas, puisque si vous demeurez en association de fait, vous vous engagez chacun à titre personnel lorsqu’un acte est posé et, pire encore, vos biens pourraient même être saisis par un huissier en présence de dettes de l’un de vos autres copropriétaires « de fait ».
N’hésitez pas à contacter un avocat pour envisager les pistes concrètes de solution qui s’offrent à vous, dont celle qui consiste par exemple à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire devant le Juge compétent.
Sophie Forestini - Laurent Collon (spécialiste agréé en immobilier)
Avocats
(Xirius - Avocats)
