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Vices cachés: suffit-il que le vendeur ait du les connaître ?

Par Laurent Collon

Mardi 20.04.21

La cour d’appel de Bruxelles vient de rendre un arrêt qui confirme que, pour pouvoir engager la responsabilité du vendeur, l’acquéreur doit démontrer qu’il connaissait effectivement le vice au moment de la vente.


POSITION DE LA QUESTION

Le code civil pose les principes suivants.

Article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Article 1642 : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.»

Article 1643 : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

Pour pouvoir échapper à la garantie des vices cachés, il est donc impératif de le prévoir tel quel et que le vendeur ignore l’existence du vice au moment de la vente (qu’il soit donc « de bonne foi »).

Or, dans la pratique, il est très généralement prévu une clause de ce type :

« Le vendeur n’est pas responsable des défauts et vices qui sont apparents.
L’acquéreur sera sans recours contre le vendeur pour raison de vices cachés, mais uniquement dans la mesure où le vendeur ne les connaissait pas. (…) le vendeur déclare ne pas avoir connaissance de l’existence de vices cachés, en ce compris de mérule ou d’amiante
».

Donc, en pratique, les ventes d’immeubles sont conclues sans responsabilité du vendeur en cas d’apparition d’un vice caché, en manière telle que, si un tel vice survient, l’acquéreur doit démontrer non seulement que le bien était vicié au moment de la vente, que ce vice était caché mais aussi que le vendeur le connaissait et a décidé de ne pas le révéler à l’acquéreur lors de l’échange des consentements.


CONNAISSAIT OU DEVAIT CONNAITRE ?

La Cour d’appel de Bruxelles vient encore de rappeler, dans un arrêt du 5 février 2021, qu’il est insuffisant de démontrer que le vendeur ne pouvait ignorer l’existence du vice, exigeant que la preuve de sa véritable connaissance de ce vice soit rapportée lorsque, comme en l’espèce, le vendeur n’est pas un professionnel de l’immobilier. (Bruxelles, 5 février 2021, inédit)

Le professeur B. Kohl avait déjà eu l’occasion de le rappeler avec force dans sa dernière chronique de jurisprudence sur la question :

« Tel qu’il vient d’être rappelé, une clause exonératoire ou limitative de garantie des vices cachés n’est valable que pour autant que le vendeur ignore le vice de la chose au moment de la vente. Si le vendeur est un non professionnel, la charge de la preuve de la connaissance du vice par le vendeur pèse sur l’acquéreur. (…)

Plusieurs décisions publiées dans la période sous chronique soulignent cette nécessité d’apporter la preuve de la connaissance du vice par le vendeur dans le cadre d’une vente entre non professionnels et nous permettent, ainsi, d’illustrer nos propos.


1.
C’est à l’absence de la preuve requise que conclut le tribunal civil de Gand dans son jugement du 7 avril 2009 (Civ. Gand, 7 avril 2009, T.B.O., 2010, p. 270.)

Un acte authentique de vente avait été signé en 2004 portant sur l’acquisition d’une parcelle de terrain à bâtir. Après le début des travaux en 2007, les acquéreurs avaient constaté une pollution du sol causée par les fuites d’une cuve à mazout présente sur ce terrain à une certaine époque, utilisée par la société de transport que les vendeurs y avaient exploitée durant les années 1960 et 1970, mais supprimée depuis 1999. Alors que les acquéreurs leur reprochaient de ne pas les avoir informés de cette pollution du sol, les vendeurs avançaient ne pas en avoir été au courant.

Quant à l’acte authentique de vente, il constatait, dans le chef des vendeurs, leur exonération de la garantie des vices apparents et cachés, qu’ils présentaient une attestation du sol vierge et qu’ils déclaraient qu’aucune activité à risque n’avait été exercée sur le terrain ni aucun établissement à risque y installé ainsi qu’ils n’avaient connaissance d’aucune pollution du sol pouvant donner lieu à une obligation d’assainissement, des limitations d’utilisation ou des mesures de l’administration. Dans le chef des acquéreurs, le même acte stipulait qu’ils n’avaient droit à aucune indemnité ou réduction du prix pour cause de vices cachés ou apparents et que les acquéreurs supportaient le risque d’une éventuelle pollution du sol sans recours contre les vendeurs, pour autant que ces derniers soient de bonne foi dans leurs déclarations.

Dans son jugement du 7 avril 2009, le tribunal estime que les acquéreurs n’apportent la preuve ni de la connaissance de la pollution du sol par les vendeurs ni de l’omission volontaire de fournir cette information. Les vendeurs, quant à eux, apportent la preuve de la suppression de la cuve ainsi que des dalles en béton servant d’emplacements pour camions de livraison et son remblaiement par de la terre. La bonne foi des vendeurs est présumée en l’espèce et la preuve du contraire n’est pas apportée. La clause d’exonération de garantie des vices cachés trouve par conséquent à s’appliquer.


2.
Dans l’affaire ayant donné lieu au jugement du 9 janvier 2014 (Civ. Huy, 9 janvier 2014, Rev. not. b., 2014, p. 605.) rendu par le tribunal civil de Huy, le vendeur avait également tenté, avec succès, de réfuter l’allégation de sa connaissance du vice à laquelle il était confronté.

En l’espèce, quelques jours après leur entrée dans les lieux, les acquéreurs avaient remplacé, courant mai 2012, unilatéralement et sans se plaindre au préalable auprès du vendeur, la chaudière – en raison d’une importante fuite d’eau – ainsi que le brûleur – en raison de la présence d’eau et de boue dans la citerne à mazout –.

Au regard des conditions de fond, le tribunal précise qu’il a été jugé que la garantie des vices cachés cesse de jouer lorsque les acquéreurs ont procédé unilatéralement au remplacement de la chose, de même que lorsqu’ils ne démontrent pas que, s’ils avaient eu connaissance du vice, ils n’auraient pas acquis le bien ou l’auraient acquis à moindre prix. Or, en l’espèce, les acquéreurs avaient pris l’initiative de remplacer unilatéralement la chaudière dont ils devaient savoir qu’il fallait envisager, à un moment donné, son remplacement en raison de son ancienneté.

Par ailleurs, la clause d’exonération de garantie des vices cachés trouve à s’appliquer, les acquéreurs ne parvenant pas à démontrer que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente. Au contraire, ce dernier produisait les dernières et récentes factures d’entretien de la chaudière et de livraison de mazout ainsi que le certificat de performance énergétique de sorte qu’il pouvait légitimement penser que la chaudière et la citerne étaient en bon état de fonctionnement.


3.
Dans la période sous chronique, la cour d’appel de Mons a eu l’occasion de statuer à plusieurs reprises en la matière. Sans exception aucune, elle s’est constamment prononcée en faveur de la clause d’exonération, faute pour les acquéreurs d’apporter la preuve de la connaissance du vice par leurs vendeurs.


4. Un arrêt prononcé par la septième chambre de la cour d’appel de Mons en date du 9 septembre 2013 (Mons, 9 septembre 2013, J.L.M.B., 2015, p. 317.) ouvre le bal.

Quelques mois après leur acquisition d’une fermette plus de centenaire, les acquéreurs se plaignent d’importantes infiltrations d’humidité constatées lors de travaux d’aménagement et de rénovation et introduisent une action estimatoire sur la base de la garantie des vices cachés.

Après avoir désigné un expert judiciaire qui conclut à l’existence d’un vice caché, le premier juge finit par estimer que la connaissance du vice par le vendeur n’est pas prouvée et qu’il peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés figurant à l’acte authentique. Partant, il déboute les acquéreurs de leur action.

La cour rejette l’appel formé par les acquéreurs. Au regard de la clause d’exonération de garantie des vices cachés, elle rappelle les règles précitées selon lesquelles s’il ne connaît pas l’existence des vices cachés, le vendeur peut, en toute légalité, s’exonérer de la garantie et la preuve de la connaissance par le vendeur de l’existence des vices appartient aux acquéreurs. A cet égard, il leur suffit de démontrer que le vendeur avait connaissance des vices mais ne les en a pas informés.

En l’espèce, aucune information n’avait été fournie aux acquéreurs. Quant à la connaissance des vices par le vendeur, la cour retient que la réalisation de travaux anciens dans les années 1960 afin de combattre l’humidité, constatés par l’expert, révèle que le vendeur savait que l’immeuble était humide ; il avait notamment recouru à certaines techniques anciennes pour rendre le logement habitable selon un degré de confort acceptable à l’époque. L’immeuble était par ailleurs construit en zone humide à proximité d’une rivière et présentait des maçonneries traditionnelles du 19ème siècle.

Aux yeux de la cour, ces éléments ne suffisent cependant pas à prouver que le vendeur avait conscience que l’immeuble présentait un degré d’humidité tel qu’il constituait un vice caché affectant la salubrité de l’immeuble, et ce d’autant plus qu’il avait pu habiter normalement dans cet immeuble durant de nombreuses années.
Bien que la décision soit sévère à l’égard des acquéreurs, c’est à bon droit que la cour applique les principes régissant les clauses exonératoires ou limitatives de garantie des vices cachés. En l’espèce, à défaut de preuve de la connaissance du vice caché dans le chef du vendeur, la clause contenue dans l’acte et acceptée, sans discussion, par les acquéreurs malgré l’ancienneté de l’immeuble doit sortir ses effets.


5. C’est dans le même sens que s’est prononcée la même chambre de la cour d’appel de Mons dans son arrêt du 17 décembre 2009 (Mons, 17 décembre 2009, Rev. not. b., 2010, p. 380.).

Était en cause le défaut d’étanchéité d’une toiture, révélée lors de travaux de démontage des cloisons et des faux-plafonds par les acquéreurs. L’existence d’un vice caché, confirmée par l’expertise ordonnée par le premier juge, n’était point contestée mais l’acte authentique de vente comportait une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

(…) la cour conclut ensuite que si les vendeurs étaient conscients d’un problème d’étanchéité en périphérie de la toiture et avaient, bien avant la vente de l’immeuble, fait appel à un entrepreneur pour le résoudre, rien ne permet de supposer qu’ils devaient nécessairement savoir que les travaux effectués avaient finalement eu des conséquences négatives conduisant à l’extension de l’humidité à toute la toiture et, partant, aux vices cachés en cause. La circonstance que les vices ne s’étaient révélés que lors des travaux de démontage des cloisons et faux-plafonds par les acquéreurs conforte l’idée selon laquelle « la bonne foi des (vendeurs) fut surprise par un phénomène qu’ils ignoraient ». La connaissance du vice par le vendeur n’étant pas établie par les acquéreurs, la cour les déboute de leur appel.


6. Même cour, même chambre, même conclusion dans l’arrêt de la septième chambre de la cour d’appel de Mons du 16 mai 2013 (Mons, 16 mai 2013, J.L.M.B., 2015, p. 308.).

En l’espèce, les acquéreurs avaient constaté quelques semaines après leur emménagement des traces d’humidité au bas de plusieurs descentes intérieures d’eau pluviale.

Après démontage des cache-gaines, l’expert commis attribue l’humidité à la vétusté des descentes d’eau et à leur raccord en toiture plate. Il va notamment relever que les attentes en avaloir de descentes d’eau n’étaient pas étanches et avaient été siliconées ce qui avait servi à camoufler une étanchéité auparavant déficiente.

Aux yeux de la cour, « cette silicone ne suffit pas à démontrer la mauvaise foi des venderesses. Aucune indication n’est donnée quant à l’époque de son placement et le conseil technique des (acquéreurs) ne l’évoque pas. Par ailleurs, elle a pu être placée dans un but de protection et les anciens propriétaires ont pu croire que le problème (était) réglé ».

Or, conclut la cour, l’incertitude ou le doute subsistant ne peut bénéficier à la partie qui a la charge de la preuve. Par conséquent, elle estime qu’en l’espèce, la preuve de la connaissance du vice caché par le vendeur n’était pas apportée.


7. C’est toujours la septième chambre de la cour d’appel de Mons qui, dans un arrêt du 31 octobre 2013 (Mons, 31 octobre 2013, J.L.M.B., 2015, p. 322.), refuse dans un cas similaire au précédent de conclure à la connaissance du vice par le vendeur.

In casu, une infiltration d’eau s’était produite sur une ventrière de toit. Plusieurs années avant la vente, les vendeurs avaient en effet fait placer un velux mais, tel que le confirme l’expert désigné, les travaux avaient été mal exécutés ce qui avait occasionné l’attaque d’infiltrations et la pourriture de la ventrière.

Les acquéreurs estiment apporter la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs en vantant notamment l’existence d’une couche de silicone à l’endroit de l’infiltration et d’une couche de peinture à l’endroit où la ventrière était pourrie.

L’expert relève toutefois que la pourriture est postérieure à la pose de la peinture et que la silicone était ancienne. La cour conclut qu’aucun des éléments avancés par les acquéreurs ne permet de démontrer que les vendeurs avaient connaissance du vice antérieurement à la vente et qu’ils ont voulu caché celui-ci aux acquéreurs. Les vendeurs pouvaient donc à bon droit se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique de vente.


8. Enfin, l’arrêt rendu par une autre chambre (la sixième) de la même cour d’appel de Mons en date du 17 juin 2011 (Mons, 17 juin 2011, J.L.M.B., 2011, p. 1844.) approuve l’application de la clause d’exonération de garantie des vices cachés concernant un vice mais la refuse pour un autre vice.

En l’espèce, deux types de vices affectant les systèmes d’évacuation avaient été décelés : d’une part, les eaux usées de la cuisine et de la salle de bains s’écoulaient avec une lenteur particulière et, d’autre part, la fosse d’aisance était saturée de manière périodique.

Relativement au vice caché touchant l’évacuation des eaux usées, l’expert désigné n’avait pas pu dater le moment précis de la dégradation de sorte qu’il était impossible de savoir si les vendeurs en avaient connaissance. Dans ces circonstances, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés trouve à s’appliquer.

Relativement au vice caché touchant la saturation de la fosse d’aisance, l’expert avait conclu que les précédents occupants devaient en avoir connaissance dans la mesure où, lors de leur occupation du bien, la fréquence de la vidange était quatre fois supérieure à celle d’une vidange normale. Or, l’un des vendeurs était la fille de ces précédents occupants. Elle avait vécu dans l’immeuble litigieux avec ses parents et continuait à occuper ledit immeuble après leur décès. Elle ne pouvait donc ignorer le vice caché de sorte que la clause d’exonération doit être écartée.

A cet égard, et de manière intéressante, la cour relève que la connaissance du vice caché par un seul des indivisaires-vendeurs suffit à priver d’efficacité la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, et ce en ce qui concerne tous les vendeurs.

9. C’est en raison de la connaissance avérée du vice caché par les vendeurs que la cour d’appel de Liège a refusé, dans son arrêt du 11 février 2013 (Liège, 11 février 2013, J.L.M.B., 2013, p. 2093), l’application d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés.

Il ressortait en effet du rapport d’expertise et de l’ensemble des pièces du dossier que les vendeurs avaient connaissance du vice constitué par l’humidité tout à fait anormale qualifiée de « problème structurel récurrent d’humidité » et des moisissures. L’expert avait relevé que ces problèmes structurels d’humidité existaient depuis plusieurs années et avaient été cachés par les vendeurs qui avaient effectué des travaux de construction de contre-cloisons de manière à dissimuler visuellement la présence d’humidité sur les murs. »
(B. Kohl et c., Le contrat de vente immobilière. Développements récents, La vente immobilière, C.U.P., Larcier, 2015, n°85 et s.)



CONCLUSIONS

En présence d’une clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour vice caché, l’acquéreur doit donc apporter la preuve de la connaissance effective de l’existence de ce vice dans le chef du vendeur et ne peut donc se contenter d’affirmer qu’il devait nécessairement le connaître.




Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier
(Xirius Immo - Avocats)




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