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Vente viagère: rente limitée dans le temps ou non ?Par Laurent CollonMardi 03.03.20 |
Le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles a rendu récemment une décision particulièrement intéressante dans le domaine de la vente immobilière moyennant le paiement de rentes dites viagères.
En effet, le Tribunal a fait prévaloir des documents contractuels antérieurs au détriment de l’acte authentique (forcément postérieur) alors que la règle est que l’acte postérieur l’emporte sur les écrits antérieurs.
Une décision qu’il faut saluer !
LES DONNÉES DU LITIGE
Généralement, dans les ventes immobilières conclues moyennant le paiement de rentes « viagères », il est prévu une limitation dans le temps du paiement de celles-ci (dix ou quinze ans généralement), l’usufruit étant, lui, viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès du vendeur (que l’on appelle dans le jargon le crédit-rentier).
En l’espèce, le paiement des rentes avait été limité à quinze ans.
Cette règle avait été reprise dans l’offre ainsi que dans le compromis de vente.
Cependant, elle fut supprimée dans le cadre de l’acte authentique, où il n’était plus question d’une quelconque limitation dans le temps dans le paiement (que l’on appelle dans le jargon le « service ») des rentes mensuelles.
Au terme des quinze ans, la venderesse (entretemps placée sous le régime de l’administration provisoire) réclama la poursuite du paiement des rentes, ce que refusa l’acquéreur (le « débit-rentier ») qui était formel dans la limitation du service de la rente à quinze années maximum.
Les parties ne parvenant pas à s’entendre, elles durent soumettre le litige à l’appréciation du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles.
LA DÉCISION DU TRIBUNAL
Pour le Tribunal, « il n’existe que deux hypothèses pour expliquer la différence constatée entre les offres (…) et le compromis, d’une part, et l’acte authentique, d’autre part ;
Qu’ainsi, ou bien une erreur a été commise au moment de rédiger l’acte qui, sans que les parties s’en aperçussent, a omis de reprendre la limite des quinze années, ou bien les précitées ont renégocié les conditions de la vente entre la signature du compromis et celle de l’acte pour maintenir à la rente, en toute hypothèse, son caractère viager ;
Qu’il est en tout cas une certitude, c’est que l’acte ne fût pas lu en entier au moment d’être reçu, seule une lecture partielle en ayant été faite, ainsi que la chose est aujourd’hui permise ;
Que la question de la modification des conditions, de faits autant que de preuves, est d’autant plus délicate que Mme D. n’est plus guère en état de se souvenir des détails de l’opération, cependant que le notaire J.M.B. a cessé ses fonctions et que le dossier ne révèle pas que le notaire N. aurait des informations à fournir ; (…)
Attendu, toutefois, qu’il faut constater deux choses ; que, premièrement la demanderesse reste en défaut d’établir le fait d’une renégociation du terme de la rente, que, secondement, la défenderesse fait valoir un argument d’ordre économique à l’appui de l’hypothèse de l’erreur dans l’acte notarié ;
Que nul n’ignore que pour établir le montant d’une rente viagère, on procède à des calculs qui prennent en considération l’âge du vendeur et son espérance de vie d’un point de vue purement statistique, ainsi que la valeur du bien ; que même s’il y va d’un contrat aléatoire, un certain équilibre sera recherché, afin que, dans l’hypothèse d’une survie du vendeur (…), celui-ci ait perçu un prix correcte pour les droits qu’il avait cédés et que, de manière corrélative, l’acheteur n’ait pas payé beaucoup plus que ce prix ;
Qu’en l’espèce (…) il faut relever que l’acte de vente estimait la pleine propriété de l’appartement à 94.200 €, payables par un bouquet de 6.200 € et le solde de 88.000 € par des mensualités de 520 € ;
Que si l’on divise 88.000 par 20, on voit qu’il faut un peu plus de 169 mois pour payer le solde, soit un peu plus que 14 ans et 1 mois ; qu’il s’ensuit qu’en prévoyant de servir la rente durant 15 ans, les parties savaient que Mme A. pourrait payer un peu plus que la valeur de l’appartement en pleine propriété, mais pas beaucoup plus, cependant que, durant tout ce temps, la venderesse en aurait encore l’usufruit et pourrait donc en jouir pour elle-même, par l’occupation ou par la perception de loyers ;
Qu’il y avait là un équilibre assez correct, avec un aléa pour chacune des parties ;
Qu’ainsi, la venderesse risquait de ne percevoir qu’une partie du prix si elle décédait avant la fin du service de la rente, cependant que l’acheteuse risquait de ne toujours pas disposer des lieux après avoir payé en entier (et même un peu plus) le prix de son achat ;
Qu’à l’heure actuelle, on a donc une usufruitière qui profite toujours du bien, peut-être par la perception d’un loyer, et une nue-propriétaire qui ne profite pas encore de son investissement, tout cela parce que le contrat est basé sur l’aléa que constitue la date du décès de la venderesse ;
Qu’il serait surprenant que les parties eussent renégocié pour supprimer à la rente toute limite autre que viagère, parce que l’aléa de l’acheteuse se fût trouvé disproportionné par rapport à celui de la venderesse ;
Que l’hypothèse de l’erreur de l’acte notarié est, ainsi, la plus vraisemblable (…) »
CONCLUSION
Il faut saluer non seulement le courage mais également l’intelligence du Magistrat qui a prononcé cette décision.
Il est rare en effet qu’un Tribunal s’écarte ainsi d’une règle prévue dans un acte postérieur, au profit de celle instituée par un contrat antérieur.
Seules l’intelligence et la réflexion ont amené ce Magistrat a constater qu’il n’était pas vraisemblable que la règle ait été ainsi modifiée sans la moindre raison entre les deux contrats.
Cependant, l’on ne peut que recommander aux personnes concernées de lire attentivement le projet d’acte authentique qui doivent obligatoirement leur être soumis et à réagir si ce projet contient des erreurs.
Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier
(Xirius Immo - Avocats)
Source : DroitBelge.Net - Actualités - 3 mars 2020
