Bail de droit commun: Restitution en fin de bail
Il appartient au preneur de restituer la chose en bon état ou, à tout le moins, dans l’état dans lequel elle se trouvait au moment où il l’a reçue.
Si un état des lieux d’entrée existe (l’absence d’un état des lieux détaillé devant s’analyser comme l’absence d’un état des lieux), le bailleur sera dispensé de prouver l’état des lieux dans lequel se trouvait le bien en début de bail.
Il lui appartiendra cependant de prouver l’état du bien lors de la restitution en faisant procéder à l’établissement d’un état des lieux de sortie.
Ainsi, s’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée, l’article 1731, § 1er du Code civil dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toute voie de droit. »
La loi instaure donc une présomption en faveur du locataire qui est réputé avoir reçu le bien dans le même état que celui-ci se trouve à la fin du bail.
Il s’agit cependant d’une présomption qui peut faire l’objet de preuve contraire.
Le sort des travaux en fin de bail
En l’absence de dispositions légales spécifiques et en vertu du principe de l’autonomie de la volonté, les parties peuvent convenir librement de la possibilité pour le preneur d’effectuer des travaux dans les lieux loués.
De nombreuses questions se posent sur le sort à réserver aux travaux à l’issue du bail et l’évaluation de l’éventuelle indemnité à verser au preneur.
Il convient dans ce cas de distinguer :
les travaux susceptibles d’enlèvement et les travaux indissociables ;
les travaux réguliers et les travaux irréguliers.
Les travaux susceptibles d’enlèvement et les travaux indissociables
En ce qui concerne les travaux susceptibles d’enlèvement et les travaux indissociables, doivent être considérés comme susceptibles d’enlèvement les ouvrages dont l’existence comme telle se conçoit indépendamment de leur réunion à la chose principale.
Les travaux non susceptibles d’enlèvement sont ceux qui s’incorporent indissociablement aux lieux loués en manière telle qu’il devient matériellement impossible de les enlever sans détruire la chose principale ou sans occasionner des travaux disproportionnés. Exemple : travaux de peinture, de tapissage des murs, réfection de plancher, pose de parquet.
Avant la restitution du bien, il appartient au locataire d’enlever ses aménagements.
S’il ne le fait pas spontanément, c’est au bailleur qu’il appartiendra de décider du sort de ceux-ci.
Soit le bailleur exige l’enlèvement des transformations, soit il accepte leur maintien.
Dans l’hypothèse où les travaux sont indissociables, les travaux seront soumis à la théorie des impenses.
Travaux réguliers et travaux irréguliers
Les travaux sont réguliers lorsqu’ils respectent la destination du bien ou lorsqu’ils ont été réalisés par un locataire se comportant en bon père de famille en vue de donner une valeur objective au bien loué.
Les travaux sont également réguliers lorsque le bailleur les a expressément et tacitement acceptés.
Comme indiqué ci-avant, le bailleur peut opter pour le maintien ou l’enlèvement des travaux.
Une question se pose en ce qui concerne cependant les travaux qu’il a autorisés.
Certains Juges estiment qu’en donnant son accord, le propriétaire a renoncé à exiger l’enlèvement des travaux.
L’indemnisation des travaux
Travaux réguliers ou irréguliers mais susceptibles d’enlèvement
Si le bailleur ne s’est pas retrouvé dans l’impossibilité de solliciter l’enlèvement des travaux, la Cour de cassation a précisé qu’il avait le droit d’être indemnisé de ces travaux.
En ce qui concerne les travaux réguliers non-susceptibles d’enlèvement, la Cour de Cassation ne s’est pas précisée sur cette hypothèse.
Certains commentateurs pensent cependant, à la lecture de l’arrêt de la Cour de cassation du 18 avril 1991, que le bailleur privé de la faculté de faire enlever les travaux ne peut être placé contre son gré devant l’obligation de payer une indemnité.
Cette position est cependant controversée.
Travaux irréguliers et indissociables
Dans ce cas, le bailleur n’a rien demandé donc on ne peut pas lui imposer un quelconque remboursement.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
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