Bail de droit commun: L’obligation d’entretien, de réparation et les autres obligations du bailleur
L’article 1719, 2° du Code civil prévoit que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».
L’article 1720, alinéa 2 du Code civil prévoit que : « Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
L’article 1724 du Code civil dispose que : « Si, durant la durée du bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra résilier le bail. »
Dans le droit commun, ces textes sont supplétifs de la volonté des parties et leur laissent donc la possibilité de convenir d’un régime contractuel plus favorable pour l’une des parties.
L’obligation d’entretien du bailleur
Le bailleur a l’obligation de maintenir le bien loué pendant toute la période du bail dans un état conforme à sa destination initiale.
Dans ce cadre, le bailleur doit prévenir les détériorations ou les dégradations du bien induites notamment par l’effet du temps ou d’une usure normale, à charge bien entendu pour le preneur qui a la garde de la chose de dénoncer la survenance du problème.
Le bailleur est donc tenu de maintenir l’immeuble en bon état et supporter tous les travaux d’entretien, d’adaptation, de réparation qui s’avèrent utiles à maintenir la destination initiale du bien donné en location.
Il n’est pas tenu de réaliser les travaux somptuaires ni les travaux qui sont de nature à modifier la structure ou l’affectation initiale du bien.
La loi ne donne pas le listing des travaux d’entretien. Celle-ci y fait quelques références notamment à l’article 1756 qui met à charge du bailleur le curement des puits et celui des fosses d’aisance.
Le reste des exemples se trouvent en doctrine et jurisprudence.
Sont considérés comme des travaux d’entretien :
le remplacement des peintures et revêtements amortis par le temps ;
la décalcarisation des canalisations d’eau ;
l’entretien du système d’égouttage et des descentes d’eau pluviale et canalisations extérieures ;
l’entretien des clôtures et fermetures ;
les travaux de ravalement de façade, etc.
L’obligation de réparation
Le bailleur est tenu des réparations nécessaires, c’est-à-dire celles sans lesquelles l’usage normal des lieux pourrait être altéré, provoquant ainsi un trouble de jouissance dans le chef du locataire.
Le bailleur est tenu de réaliser, pendant toute la durée du bail, les réparations autres que locatives.
Lorsque, en cours de bail, suite à de nouvelles règlementations, les travaux d’aménagement son requis, ils ne doivent pas être pris en charge par le bailleur.
Réparations urgentes
L’article 1724 du Code civil autorise le bailleur à réaliser ou faire exécuter des réparations urgentes.
En vertu de ce même article, il est prévu que le locataire n’obtiendra pas d’indemnités lorsque les travaux durent moins de 40 jours.
Garantie des vices
L’article 1721 du Code civil dispose que : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »
La loi ne donne pas de définition du vice.
Selon une doctrine unanime, le vice s’entend de tout inconvénient ou déficience quelconque de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement ou contractuellement destinée.
Il a déjà été jugé qu’il s’agissait là d’une obligation de résultat.
Les caractéristiques du vice sont donc les suivantes : il faut qu’il y ait une perte ou une diminution de l’usage, le vice ne devant pas, pour être qualifié comme tel, en empêcher totalement l’usage.
Exemples :
- une installation de chauffage insuffisante pour atteindre une température normale dans des températures de saison ;
- une maison qui nécessite une longue ouverture des fenêtres pour ne pas être envahie par les moisissures de la condensation.
Le vice doit cependant entrainer une perte appréciable, une incommodité de minime importance ne donnant donc pas lieu à garantie.
A titre d’exemple, des caves dans un vieil immeuble présentant un peu d’humidité ne constituent pas un vice donnant lieu à garantie.
Ont été retenus comme vices de la chose louée au sens de l’article 1721 du Code civil :
la rupture du garde-corps d’une fenêtre ou d’un balcon ;
la condensation anormale dans un appartement ;
la défectuosité d’une installation de chauffage ;
le mauvais fonctionnement d’une cheminée ;
les inondations ;
le mauvais fonctionnement d’un ascenseur ;
la mérule.
Il convient de rappeler que le locataire est tenu de limiter son dommage en sorte que sa responsabilité pourrait être engagée lorsque la survenance ou l’aggravation d’un vice n’a pas été immédiatement signalée au bailleur.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
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