La formation du contrat de vente immobilière
Le principe est posé par l’article 1583 du Code civil ,aux termes duquel :
« Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »
De même, « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (art. 1589 C. civ.).
Cela signifie qu’entre elles, il n’est point requis qu’un document soit signé, ou qu’une quelconque autre formalité soit accomplie, pour que le contrat de vente soit parfait.
Bien sûr, à l’égard des tiers, le contrat de vente devra faire l’objet d’un acte notarié puis être transcrit à la conservation des hypothèques pour qu’il puisse sortir ses entiers effets (Note : Art. 1 et 2 de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime hypothécaire.).
Par conséquent, dès que la vente est devenue parfaite entre les parties, l’acquéreur a le droit essentiel d’obtenir la signature d’un acte authentique qui sera ensuite soumis à la transcription.
Au besoin, l’acquéreur peut obtenir du juge compétent, à savoir le tribunal de première instance du ressort territorial dans lequel l’immeuble est situé, la condamnation du vendeur à se soumettre à la passation de l’acte notarié dans un certain délai. A défaut pour lui de s’y conformer, le jugement peut tenir lieu d’acte authentique et être transcrit à la conservation des hypothèques en lieu et place de l’acte notarié (Note : Art. 1 et 2 de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime hypothécaire.).
En vertu des mêmes dispositions légales, le consentement des parties, nécessaire mais suffisant pour que la convention soit parfaite entre elles, (ne) doit porter (que) sur la chose et sur le prix.
La chose est bien entendu l’immeuble objet de la vente.
Le prix est défini comme étant la contrepartie, la cause du transfert de propriété sur la chose (Note : De Page H., o.c., IV, p. 68.).
Il consiste nécessairement en une somme d’argent. La loi ne le dit pas expressément, mais la solution est certaine (Note : Idem, p. 68-69.).
Il doit être déterminé par les parties, ou à tout le moins déterminable (Art. 1591 et 1592, C. civ.).
Dans certains cas, l’accord des parties contractantes sur les seuls chose et prix n’est cependant pas suffisant pour qu’il y ait contrat parfait.
L’une d’elles, voire les deux, exige(nt) en effet, dès l’émission de l’offre ou de son acceptation, qu’il y ait consentement sur d’autres éléments de la vente. Tel est le cas, par exemple, lorsque l’acquéreur pose comme condition de son engagement le départ de l’occupant, le bénéfice d’un crédit bancaire, de l’application des droits d’enregistrement réduits,…Dans le chef du vendeur, tel est le cas lorsqu’il exige la passation de l’acte dans un délai rapproché, le paiement d’un acompte important, le droit de se maintenir dans les lieux un certain temps après l’acte,…
Ces éléments, autres que la chose et le prix, mais nécessaires à la perfection de la convention, sont appelés « substantiels ».
« La jurisprudence récente fait application de la distinction (…) entre les éléments essentiels à ce contrat, sur lesquels le concours des consentements doit nécessairement s’opérer pour que le contrat puisse naître, les éléments substantiels, c’est à dire ceux que les parties ont considérés, in casu, comme déterminants et sur lesquels leur accord doit également se rencontrer, et les éléments accessoires à propos desquels un défaut d’accord n’empêche pas la formation du contrat » (Note<.i> : Van Ommeslaghe P. « Examen de jurisprudence : les obligations », R.C.J.B., 1986, n° 56, p. 139 et les nombreuses références y citées.).
Laurent Collon
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.
Spécialiste agréé en droit immobilier
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