Le promoteur - Obligation de résultat
Quelque soit la forme de la promotion, l’obligation du promoteur est une obligation de résultat.
Cette obligation implique notamment la délivrance d’un ouvrage exempt de vices.
Par ailleurs, le degré de qualité à atteindre devra être déterminé non seulement en fonction des règles de l’art et normes techniques mais également en fonction du standing de l’ouvrage promis.
La responsabilité du promoteur peut également concerner tous les aspects de l’engagement souscrit.
Ainsi, dans une affaire soumise au Tribunal de première instance de Brugge (Note : 8 mai 2000, entr. et dr. 2001, p. 259.), le Tribunal a condamné le promoteur à indemniser son client pour le surcoût de TVA dont ce dernier avait dû s’acquitter, en ce compris l’amende fiscale, dès lors que le promoteur, dans cette hypothèse, avait manqué à son engagement de construire une habitation soumise à un taux de TVA de 12%, ce qui impliquait une superficie maximale de 190 m².
Compte tenu de son obligation de résultat, le promoteur ne pourra s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère libératoire comme, par exemple, un cas de force majeure ou l’ignorance invincible du vice affectant l’ouvrage.
Toujours compte tenu de cette obligation de résultat, le promoteur répond vis-à-vis de son client, non seulement des fautes commises par les constructeurs (architectes, ingénieurs, entrepreneurs, etc.) auxquels il a fait appel mais également de tous les autres désordres qui ne seraient pas imputables à une faute de ces constructeurs et dont il ne parvient pas à prouver qu’ils sont la conséquence d’une cause étrangère libératoire.
Le promoteur assume par conséquent les risques de l’opération puisqu’un simple promoteur (non constructeur) pourrait voir sa responsabilité engagée pour un manquement à son obligation de résultat alors que lui-même ne parviendrait pas à obtenir que la responsabilité des constructeurs professionnels auxquels il a fait appel soit engagée dans l’hypothèse, par exemple, où il ne parviendrait pas à démontrer l’existence d’une faute dans leur chef (la responsabilité des entrepreneurs étant quant à elle une responsabilité à base de faute).
La responsabilité du promoteur ne prend pas fin à la livraison au client de l’immeuble promis et à l’agréation de l’immeuble par ce dernier.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
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