Les règles applicables en cas de cession du droit de propriété d’un lot
Régime antérieur
Article 577-11, § 1 : En cas de transmission de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant était tenu de requérir auprès du syndic l’état :
1° du coût des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale avant la date de transmission mais dont le payement ne devenait exigible que postérieurement à cette date ;
2° des frais liés à l’acquisition des parties communes, décidées par l’assemblée générale avant la transmission mais dont le payement ne devenait exigible que postérieurement à cette date ;
3° des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date de la transmission, mais dont le payement ne devenait exigible que postérieurement à cette date.
Le notaire était tenu de communiquer aux parties les informations précitées.
A défaut pour lui d’obtenir une réponse du syndic dans les 15 jours, il devait en informer les parties.
Article 577-11, § 2: En cas de transmission de la propriété d’un lot :
1° le copropriétaire sortant était créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’avait pas joui effectivement des parties communes ; le décompte devait être établi par le syndic ;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeurait la propriété de l’association.
Nouveau régime
La loi du 2 juin 2010 modifie largement l’article 577-11 du Code civil.
Renseignements à prendre avant la signature de la convention, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat - article 577-11, §1
Le notaire ou toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant sera tenu de transmettre au cessionnaire, avant la signature de la convention, ou de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, un certain nombre d’informations que le syndic lui aura communiquées sur simple demande dans un délai de 15 jours.
Il s’agit des informations et documents suivants :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant ;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété ;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété ;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon les cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
Renseignements à prendre au moment de la signature de la convention, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat - article 577-11, §2
En cas de cession du droit de propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort, le notaire sera tenu de demander au syndic, par courrier recommandé, les informations et documents suivants :
1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le payement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
2° un état des appels de fonds, approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le payement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
3° un état des frais liés à l’acquisition des parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de propriété mais dont le payement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le payement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Ces documents et informations seront transmis par le notaire au cessionnaire.
A défaut d’une réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Les dettes et charges incombant au propriétaire entrant – articles 577-11, §5, al.5 et 6
Le propriétaire entrant sera tenu de payer :
- le montant des dettes mentionnées aux aliénas 1°, 2°, 3° et 4° précités ;
- les charges ordinaires à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes ;
- les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister (art. 577-11, § 2, al. 6).
Attention : Sur le plan de la contribution à la dette la loi prévoit expressément que les parties pourront conclure des conventions contraires par rapport à la prise en charge des dettes de copropriété.
Les frais incombant au propriétaire sortant - article 577-11, §4
Outre les charges ordinaire et extraordinaire qui lui incombent, les frais de transmission des informations requises par le syndic seront à charge du propriétaire sortant.
Les obligations du notaire
En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant sera tenu d’informer le syndic de la date de passation de l’acte, de l’identification du lot privatif concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées (art. 577-10, § 3).
Au moment de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant sera tenu de retenir sur le prix de la cession, les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance (art. 577-11/1, al. 1).
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant devra en aviser le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l’acte authentique constatant la cession (art. 577-11/1, al. 2).
A défaut de saisie arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant (art. 577-11/1, al.3).
Dans les travaux préparatoires, une réflexion intéressante a été posée par M. Vandenberghe selon lequel le problème devait se situer au niveau des arriérés dus par le copropriétaire vendeur. Le fait que le notaire, selon ce dernier, bloque une partie du prix ne crée pas de privilège. Il proposait ainsi d’envisager un privilège immobilier sur le prix du bien immobilier pour les charges échues. « En effet, le problème est que le vendeur a profité des dépenses de la copropriété, ce qui a fait augmenter la valeur des parties communes, et qu'il vend ensuite sa quote-part sans payer ses dettes. Ce sont alors les autres copropriétaires qui doivent les payer. Si l'on vend, que l'on touche le montant de la vente et que l'on part en faisant supporter les dettes par l'association des copropriétaires, on parle d'un enrichissement sans cause. Il faut trouver une formule permettant à la copropriété de percevoir réellement les arriérés. Dans le cas des privilèges mobiliers, ces arriérés sont considérés comme des frais exposés pour la conservation de la chose. Il s'agit ici de frais exposés pour la conservation d'un bien immobilier pour lequel il n'existe aucun privilège ».
Cette proposition n’a pas été retenue dans la mesure où il a été considéré que l'instauration d'un privilège éventuel ne devait pas être réglé dans le cadre de la loi à l'examen.
Florence Desternes
fd@xirius.be
Avocat au barreau de Bruxelles - Association Xirius - Collon, Dirix & Associés.
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