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Les actions en justice : la copropriété a qualité pour agir en justice



L’ article 577-9, § 1, al. 1 n’est pas modifié

L’article 577-9, § 1, al.1 prévoit que l’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant.


Ancien régime

Si la loi de 1994 a conféré la personnalité juridique aux copropriétés, le fait que l’association des copropriétaires ne soit pas propriétaire de l’immeuble, qu’il s’agisse de ses parties communes ou, bien entendu, privatives, soulevait de nombreux problèmes lors de l’introduction d’une action en justice, ou lorsque la copropriété était citée à comparaître.

Rappelons que la controverse portait notamment sur la question de savoir si l’association des copropriétaires pouvait être considérée comme «gardienne de l’immeuble» au sens de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

Certains estimaient que l’association n’étant ni propriétaire ni gardienne de l’immeuble, seuls les copropriétaires pouvant être assignés et tenus in solidum en leurs qualités de propriétaires ou de gardiens des parties communes et privatives de l’immeuble.
D’autres estimaient que le fait que l’association des copropriétaires d’un immeuble à appartements ne soit pas le propriétaire de l’immeuble ou d’une partie de l’immeuble qu’elle gère et administre n’empêchait pas sa responsabilité de gardienne de cet immeuble sur la base l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

Nouveau régime

L’article 577-9, §1, al.2 consacre à présent le principe selon lequel :

« L’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour ce droit ».

La disposition précitée vise donc à rendre l’association des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Dès lors que les controverses doctrinales et jurisprudentielles ne se limitaient pas aux actions en responsabilité en raison du vice de la chose ou de la ruine du bâtiment ou de l’absence d’entretien de ce dernier mais qu’elles s’étendaient également à des domaines aussi divers que les actions en revendication, les actions confessoires et négatoires de servitude, les actions possessoires mais aussi les actions en responsabilité pour troubles de voisinage et les actions liées à la garantie décennale, le législateur a ajouté une deuxième disposition visant à conférer explicitement à l’association des copropriétaires la qualité légale requise pour engager des actions en justice qui découlent de la propriété du bien immobilier.



Florence Desternes
fd@xirius.be
Avocat au barreau de Bruxelles - Association Xirius - Collon, Dirix & Associés.




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