L’assemblée générale
Composition
L’article 577-6, §1, al. 1 n’est pas modifié
Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations.
L’article 577-6, §1, al. 2 est modifié : il vise l’hypothèse d’un droit de propriété divisé entre plusieurs titulaires ou grevé d’un droit réel
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L’article 577-6, § 1, al. 2 est libellé comme suit : « En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire. »
En pratique
Le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est toujours, comme dans l’ancien régime, suspendu dans l’attente de la désignation, par les personnes intéressées, de leur mandataire.
La nouvelle loi précise, à cet égard, que les intéressés communiqueront par écrit au syndic l’identité de leur mandataire.
Elle complète également ce qui précède en prévoyant que, dans l’hypothèse où un des intéressés n’est pas en mesure de participer à la désignation du mandataire, les autres intéressés désignent valablement le mandataire.
La nouvelle loi précise que seul ce mandataire sera convoqué aux assemblées générales.
Enfin, c’est le mandataire désigné qui recevra tous les documents provenant de l’association des copropriétaires.
Convocation à l’assemblée générale des copropriétaires
Ancien régime : les articles 577-6 § 2 et 577-8 § 4, 2°
Il appartenait au syndic de convoquer l’assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété dans l’intérêt de la copropriété ou à tout moment lorsqu’une décision devait être prise en urgence. (article 577-8 § 4, 2)
L’assemblée pouvait également être convoquée à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes. (577-6 § 2)
Nouveau régime : les articles 577 – 6 § 2 et § 3
Qui peut convoquer une assemblée générale et quand ?
Pour rappel, le règlement de copropriété doit indiquer la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire.
En vertu de l’article 577 – 6 §2, le syndic sera toujours tenu de convoquer l’assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu’une décision devra être prise dans l’intérêt de la copropriété.
Comme par le passé, l’assemblée pourra également être convoquée à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Il est précisé que cette demande devra être adressée au syndic par lettre recommandée à la poste, à charge pour ce dernier d’adresser la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête. ( article 577 – 6, §2, al. 2)
En outre, il est à présent également prévu que, dans l’hypothèse où le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l’assemblée générale. (article 577 – 6, § 2, al. 3)
La convocation
L’article 577 – 6, §3, al. 1 prévoit que la convocation devra indiquer le lieu, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée, ainsi que l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic est chargé d’inscrire à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l’assemblée générale doit avoir lieu.
Il est également prévu (article 577 – 6, §3, al. 2) que la convocation devra indiquer les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour.
La convocation sera adressée par lettre recommandée, à moins que les destinataires n’aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. (article 577 – 6, §3, al. 3)
Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi seront réputées régulières. (article 577 – 6, §3, al. 3)
Enfin et sauf dans les cas d’urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l’assemblée, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.
L’ordre du jour
L’ordre du jour devra comporter :
- les points qui seront soumis à l’assemblée générale ;
- le rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières qui sera soumis à l’assemblée (article 577 – 8, §4, 14°) ;
- un point relatif à l’approbation des budgets prévisionnels pour les dépenses courantes et les frais extraordinaires prévisibles (article 577 – 8, §4, 18°) ;
- les points soumis par un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un, dont il est demandé qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Ces points doivent être soumis au syndic au moins trois semaines avant la période à laquelle l’assemblée générale doit avoir lieu (article 577 – 6, §3, al. 1).
Attention: L’article 577 – 6, §4 prévoit quant à lui que le ou les copropriétaire(s) désireux pourra(ont), à tout moment, notifier au syndic les points dont il(s) demande(nt) qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour.
Cette disposition semble être en contradiction avec la précédente. Sauf peut-être (à voir) en ce qu’elle précise que compte tenu de la date de réception de la demande, si les points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée générale, ils le seront à l’ordre du jour de la suivante. Relevons également que cette disposition renvoie à l’article 577 – 8, §4, 1°, 1-1, alors que cette disposition a été abrogée par la nouvelle loi – à suivre.
Présidence de l’assemblée générale des copropriétaires
Disposition nouvelle
L’assemblée générale devra dorénavant être présidée par un copropriétaire. (article 577 – 6, §5, al. 1)
Un secrétaire devra également être désigné. Cette obligation découle de l’article 577 – 6, §10, al. 2 qui prévoit que le procès-verbal des décisions à rédiger à la fin de la séance et, après lecture, devra être signé par le secrétaire désigné, outre le président et les copropriétaires encore présents.
Quorum
Disposition inchangée : l’article 577 – 6 § 4 ancien - devenu à présent l’article 577 – 6 § 6
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Ancien régime
L’article 577-6 § 3 ancien disposait que l’assemblée générale, ne pouvait, sous réserve de conditions plus strictes prévues au règlement de copropriété, délibérer valablement que si plus de la moitié des copropriétaires étaient présents ou représentés et pour autant qu’ils possédaient au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Si ce quorum n’était pas atteint, une deuxième assemblée devait être convoquée dans un délai de quinze jours au moins, laquelle pouvait alors délibérer quelque soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés.
Nouveau régime
Pour que l’assemblée puisse valablement délibérer, il faut, à présent, que plus de la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés au début de l’assemblée, et ce pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Dans l’hypothèse où la moitié des copropriétaires n’est pas présente ou représentée, l’assemblée pourra cependant valablement délibérer, si les copropriétaires présents ou représentés, au début de l’assemblée générale, représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes (article 577 – 6, §5, al. 2 et 3).
Ce sont donc, à présent, les présences au début de l’assemblée qui détermineront le quorum.
Enfin, si ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée devra être convoquée dans un délai de quinze jours au moins, laquelle pourra alors délibérer quelque soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés.
Procuration
Les articles 577-6, § 7, al. 1, 4 et 6 ne sont pas modifiés
Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non. (577-6, § 7, al. 1)
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. (577-6, § 7, al. 4)
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l’assemblée. (577-6, § 7, al. 6)
Modifications et/ou précisions apportées par la nouvelle loi
La procuration devra désigner nommément le mandataire. (art. 577 – 6, § 7, al. 2)
La procuration pourra être générale (visant tous les points de l’ordre du jour) ou spéciale (visant uniquement certain point de l’ordre du jour). Elle ne pourra concerner qu’une seule assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale. (art. 577 – 6, § 7, al. 3)
Nul ne pourra accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire pourra recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété. (577-6, § 7, al. 5)
Majorité
Ancien régime
L’article 577 – 6 § 6 prévoyait que les décisions de l’assemblée générale étaient prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf dans l’hypothèse où la loi exigeait une majorité qualifiée.
Nouveau régime
L’article 577 – 6 § 8, al. 1, prévoit la même chose. Il précise cependant que les décisions de l’assemblée générale seront prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Un aliéna 2 est ajouté à cet article, lequel prévoit que « les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise ».
En d’autres termes, la majorité sera calculée sur la base uniquement des voix de ceux qui auront exprimé un vote valable, sans tenir compte des abstentions et des votes nuls et blancs, qui ne rentreront pas dans la base de calcul.
Majorité des trois quarts
Les articles 577-7 § 1, 1°, a et b ne sont pas modifiés
L’assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a)de toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes ;
b)de tous les travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic.
Dispositions nouvelles : les articles 577-7 § 1, 1°, c, d, e
En vertu de la nouvelle loi, l’assemblée générale décidera également, à la majorité des trois quart:
c)de la création et de la composition d’un conseil de copropriété exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, et ce dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parkings ;
d)du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes de conservation et d’administration provisoires qui ne sont pas concernés ;
e)moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.
Majorité des quatre cinquième
Les articles 577-7 § 1, 2°, a, b, c, d, e ne sont pas modifiés
L’assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquième :
a)de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ;
b)de la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ;
c)de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;
d)de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;
e)de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
Dispositions nouvelles : les articles 577-7 § 1, 2°, f à g
A présent, l’assemblée générale décidera également à la majorité des quatre cinquième :
f)de la modification des statuts relative au caractère commun des parties des bâtiments ou des immeubles. Cette disposition se réfère à l’article 577 – 3, aliéna 4 qui dispose que « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux » ;
g)de la création d’associations partielles dépourvues de la personnalité juridique.
Unanimité
L’article 577-7 § 3 n’est pas modifié
Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur:
toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété ;
toute décision de l’assemblée générale de reconstruction totale de l’immeuble.
Dispositions nouvelles : les articles 577-7 § 3 al. 2 et 3
La règle de l’unanimité nécessaire pour toute modification de la répartition des quotes-parts connaît à présent deux exceptions :
- Lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire ;
- S’il est décidé de la constitution d’associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété, nécessaire en conséquence de cette modification, peut-être décidée par l’assemblée générale à la même majorité.
Interdiction de vote
Ancien régime
L’article 577-6 § 7 prévoyait l’interdiction pour une personne mandatée par l’association des copropriétaires ou employée par elle de participer personnellement ou par procuration aux délibérations et votes relatifs à la mission qui lui avait été confiée.
Nouveau régime
L’article 577 – 6 § 9 de la loi nouvelle étend cette interdiction à toute personne prestant, pour l’association des copropriétaires, des services dans le cadre de tout autre contrat.
Décisions prises en assemblée générale – procès-verbal
Disposition nouvelle
En vertu de l’article 577 – 6 § 10, al. 1, le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale, avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
Le syndic sera donc désormais tenu de rédiger le procès-verbal au moment de l’assemblée.
Le législateur précise cependant qu’il s’agit du procès-verbal des décisions, ce qui laisse entendre que le syndic n’est pas tenu d’y faire figurer le détail des discussions qui sont intervenues en cours d’assemblée générale.
Le syndic sera également tenu d’indiquer, au moment de la séance, les majorités obtenues et le nom des copropriétaires qui ont votés contre ou qui se sont abstenus.
Il va sans dire que cette obligation sera pour le moins compliquée à appliquer en pratique, surtout dans le cadre de copropriétés importantes. Cette nouvelle obligation amènera plus que certainement les syndics à se munir d’un matériel informatique adapté.
L’aliéna 2 de cette disposition prévoit qu’à la fin de la séance et après lecture, le procès-verbal sera signé par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
Décision prise en dehors d’une assemblée
Nouvelle disposition
L’article 577-6 § 11 de la nouvelle loi prévoit la possibilité pour les membres de l’association des copropriétaires de prendre une décision en dehors d’une assemblée générale, et ce pour autant que la décision soit prise à l’unanimité et par écrit. Cette disposition vise toutes les décisions relevant de la compétence de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique.
Le syndic sera tenu de dresser le procès-verbal des décisions prises dans ce cadre.
Consignation des décisions dans un registre
Nouvelle disposition
En vertu de l’article 577-6 § 12, al. 1, le syndic consigne les décisions visées au §§ 10 et 11 (cf. ci-avant) dans le registre déposé au siège de l’association des copropriétaires dans les 30 jours suivants l’assemblées générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n’a pas reçu le procès-verbal, il en informe le syndic par écrit (article 577-6 § 12, al. 2).
Florence Desternes
fd@xirius.be
Avocat au barreau de Bruxelles - Association Xirius - Collon, Dirix & Desternes.
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