Champ d’application de la loi - Association partielle (article 577-3)
L’article 577-3, al. 1, 2 et 3 n’est pas modifié (à l’exception des mots « la propriété est répartie » qui sont remplacés par « le droit de propriété est réparti »).
La loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacune une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.
Elle ne s’applique pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.
Partie ajoutée : article 577-3, al. 4 (association partielle)
Si l’indivision principale comprend vingt lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création d’associations partielles par immeuble dans un groupe d’immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique, en éléments clairement distincts, par éléments de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l’acte de base, étant entendu que l’indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles.
Explication
Avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, lorsque plusieurs immeubles possédaient ensemble des parties communes à ces immeubles (groupe d’immeubles), seul le groupe d’immeubles était doté de la personnalité juridique. Par conséquent, chaque décision prise par chaque assemblée tenue par immeuble devait impérativement, pour avoir une valeur juridique, être ratifiée par l’assemblée générale du groupe d’immeubles.
Outre le fait que chaque immeuble fonctionnait souvent de manière indépendante avec son propre syndic, dans l’hypothèse d’une procédure, seule celle engagée par ou contre le groupe d’immeubles était recevable.
A présent, si l’indivision principale comprend vingt lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création d’associations partielles.
La loi distingue deux hypothèses :
- chaque immeuble, bâti sur un terrain commun ou ayant des éléments communs avec d’autres immeubles, forme une construction séparée ;
- les immeubles forment un seul bâtiment avec des entités séparées entre elles physiquement.
Dans les deux cas d’espèce précités et pour autant que l’indivision principale comprenne vingt lots ou plus, il pourra y avoir création :
- d’associations partielles de copropriétaires chargées de garantir la conservation et la gestion de l’immeuble ;
- avec en parallèle, une association commune de copropriétaires pour la gestion des installations communes à tous les immeubles.
Dans cette hypothèse :
- un acte de base et un règlement de copropriété devront être rédigés pour l’association partielle (art. 577-4§1);
- l’association partielle disposera de la personnalité juridique dès le moment où son acte de base et son règlement de copropriété seront transcrits à la conservation des hypothèques (art. 577-5, §1, al.1).
Les associations partielles seront donc compétentes pour procéder à la gestion et à la conservation des parties communes particulières désignées à l’acte de base. Elles disposeront de la personnalité juridique pour les questions relatives à ces parties communes particulières.
En pratique
Pour les bâtiments existants, l’assemblée générale de l’association principale pourra prendre la décision de créer des associations partielles à la majorité des quatre cinquième des voix (art. 577-7, 2°, a). Dans cette hypothèse, vivement conseillée pour les groupes de grands immeubles à appartements, il conviendra d’établir des statuts pour chaque association partielle et de les transcrire, pour conférer à cette association la personnalité juridique.
Si la majorité des quatre cinquième n’est pas acquise, le groupe d’immeuble fonctionnera comme une seule association, avec toutes les complications pratiques que cette situation entraine.
Alternative : possibilité de création d’une association partielle dépourvue de la personnalité juridique
L’assemblée générale pourra également décider de voter, à la majorité des quatre cinquième, la création d’associations partielles dépourvues de la personnalité juridique.
Cette décision pourra être prise indépendamment du nombre de lots par immeuble.
Dans cette hypothèse, il appartiendra à l’assemblée votante de définir, en conformité avec l’article 577-3, al. 4, les parties communes relevant de la compétence de l’association partielle.
Cette compétence sera cependant limitée à la préparation des décisions relatives aux parties communes concernées. Les propositions de décisions votées au sein de l’assemblée partielle devront en tout état de cause être ratifiée par l’assemblée générale.
Florence Desternes
fd@xirius.be
Avocat au barreau de Bruxelles - Association Xirius - Collon, Dirix & Desternes.
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