L'indexation des loyers
1. Le droit commun de l’indexation applicable à tous les contrats, y compris le bail de résidence principale
L’indexation est l’adaptation du loyer au coût de la vie. Elle obéit à une série de règles précises (article 1728 bis du Code Civil ) qui peuvent se résumer comme suit:
- l’indexation ne pourra être appliquée qu’une fois par année de location, et ce dès l’expiration de la première année ;
- l’indexation pourra être appliquée au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (date de la mise à disposition du bien) ;
- l’indexation devra être calculée sur la base des fluctuations de l’indice des prix à la consommation (index santé pour les baux conclus à partir du 1er février 1994) ;
- le calcul de l’indexation se fera selon la formule suivante :
Le loyer de base est celui repris dans la convention de bail. Le montant à prendre en considération est le loyer sans les frais et charges.
Le nouvel indice est, depuis le 31 mai 1997, celui du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Avant cette date et depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté royal du 24 novembre 1993, le nouvel indice était celui qui précédait le mois de l’adaptation du loyer.
L’indice de départ est, en règle, celui du mois qui précède la date de signature du contrat.
Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de référence est l’indice-santé et non plus, comme c’était le cas avant cette date, l’indice des prix à la consommation.
L’indice santé peut être facilement obtenu en téléphonant au répondeur automatique du SPF Economie au numéro: 02.206.56.41.
Le SPF économie propose également un outil de calcul d’indexation des loyers des baux de résidence principale. Cet outil est disponible en cliquant ici.
Aucune disposition contractuelle ne peut autoriser une adaptation qui excéderait l’adaptation précisée ci-dessus. A défaut, elle serait immédiatement réduite à l’adaptation prévue par le Code civil.
2. Les règles particulières applicables au bail de résidence principale (article 6 de la loi sur les baux de résidence principale)
Des règles complémentaires s’appliquent en fonction du type de bail conclu.
En matière de bail de résidence principale, le régime applicable est le suivant :
- la clause d’indexation est présumée, en ce sens que même si le contrat de bail ne la prévoit pas, elle s’appliquera. Ainsi, si vous convenez avec votre locataire de ne pas soumettre le loyer à l’indexation, cette exclusion devra, pour être effective, être expressément prévue au contrat de bail ;
- l’indexation, pour s’appliquer, devra faire l’objet d’une demande écrite de votre part. Si le droit de réclamer l’indexation est présumé, sa mise en œuvre nécessite une initiative de votre part ;
- l’indexation ne produira d’effet rétroactif que pour trois mois au maximum. Si vous oubliez d’adresser votre demande d’indexation à la date anniversaire de votre contrat, vous ne pourrez réclamer d’arriérés d’indexation que pour les trois mois précédents votre demande écrite.
La prudence vous recommande ainsi d’adresser votre demande par lettre recommandée de sorte que sa date puisse être établie, en cas de besoin, de manière indiscutable.
Votre action pour la récupération des arriérés d’indexation se prescrira, quant à elle, après l’écoulement d’un délai d’un an.
L’article 6 de la loi sur les baux de résidence principale relatif à l’indexation des loyers est impératif.
Si votre contrat de bail comporte des clauses dérogeant à ce système, votre locataire ne sera pas tenu de les respecter.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
Notes :
(1) : La formule subit des aménagements particuliers pour les baux entrés en vigueur avant le 1er janvier 1984.
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