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Copropriété et vices cachés : ce que l’arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 2025 impose désormais de clarifierPar Sophie Forestini & Laurent Collon [Xirius]Mardi 03.02.26 |
Dans un article publié en juin 2023, nous rappelions les grands principes gouvernant la copropriété forcée d’immeubles, en particulier la répartition des rôles entre les copropriétaires, l’association des copropriétaires et le syndic, ainsi que les règles applicables aux travaux affectant les parties communes.
Cet article mettait déjà en garde contre une tendance fréquente à engager trop rapidement des procédures judiciaires, au risque de se heurter à des difficultés d’exécution ou à des obstacles procéduraux majeurs.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 décembre 2025 vient aujourd’hui confirmer que cette prudence n’était pas seulement opportune, mais juridiquement indispensable.
Il impose surtout de clarifier nettement un point qui, en pratique, continue de faire l’objet de confusions persistantes : la frontière entre les actions que l’association des copropriétaires peut valablement exercer et celles qui relèvent exclusivement des copropriétaires eux-mêmes.
Un rappel utile : la personnalité juridique de l’ACP a un objet strictement limité
Comme rappelé dans l’article de juin 2023, l’association des copropriétaires ne devient pas propriétaire des parties communes du seul fait de sa personnalité juridique. Les parties communes appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
L’article 3.86, § 3, du Code civil est clair : l’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à l’accomplissement de son objet, lequel se limite à la conservation et à l’administration de l’immeuble.
La Cour de cassation ne remet nullement ce cadre en question. Au contraire, elle en tire toutes les conséquences lorsqu’il s’agit de déterminer la qualité pour agir en justice.
Qualité pour agir ne signifie pas droit d’agir à tout propos
La pratique judiciaire a parfois entretenu l’idée que, dès lors qu’un désordre affecte matériellement les parties communes, l’association des copropriétaires serait automatiquement habilitée à agir, y compris sur des fondements contractuels liés à la vente des lots.
L’arrêt du 12 décembre 2025 met un terme clair à cette lecture extensive.
La Cour de cassation rappelle que l’action en garantie des vices cachés, fondée sur les articles 1641 et suivants de l’ancien Code civil, est une action strictement contractuelle.
Elle découle exclusivement du contrat de vente et profite, en principe, au seul acheteur à l’encontre de son vendeur.
Son objet principal est la restitution totale ou partielle du prix, éventuellement augmentée de dommages et intérêts.
Une telle action ne constitue pas une action relative à la gestion des parties communes ni à la sauvegarde de droits réels ou personnels sur celles-ci, au sens de l’article 3.92 du Code civil.
En d’autres termes, le fait que le vice affecte concrètement une partie commune ne suffit pas à transformer une action contractuelle en une action relevant de l’objet légal de l’association des copropriétaires.
Une clarification essentielle : l’ACP ne peut pas se substituer aux acheteurs
La Cour de cassation tranche sans ambiguïté : l’association des copropriétaires n’a pas qualité pour introduire une action en garantie des vices cachés contre le vendeur initial des lots, même si tous les copropriétaires y consentent et même si les désordres concernent exclusivement des parties communes.
Cette précision est déterminante. Elle rappelle que les règles relatives à la copropriété ne dérogent pas au principe fondamental de l’effet relatif des contrats. Un contrat de vente ne crée de droits et d’obligations qu’entre les parties qui l’ont conclu.
L’accord unanime des copropriétaires, souvent invoqué pour tenter de contourner cette difficulté, est juridiquement indifférent sur ce point.
Ce que cela ne change pas : travaux, syndic et responsabilité
Il est important de souligner ce que l’arrêt ne remet pas en cause.
L’association des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic, demeure seule compétente pour décider et faire exécuter les travaux nécessaires aux parties communes, dans le respect des règles de majorité applicables.
Le syndic conserve également son pouvoir d’intervention en cas de travaux urgents et sa responsabilité peut toujours être engagée en cas de carence fautive dans l’entretien ou la conservation de l’immeuble.
L’arrêt ne réduit donc pas les prérogatives de l’association des copropriétaires en matière de gestion et de conservation. Il en précise simplement les limites lorsqu’il s’agit d’exercer des droits issus de contrats auxquels elle est étrangère.
En pratique : un impératif de qualification correcte de l’action
La leçon à tirer est claire.
Lorsqu’un désordre trouve son origine dans un vice caché existant au moment de la vente, l’action en garantie doit être portée par les copropriétaires concernés, en leur qualité d’acheteurs, et non par l’association des copropriétaires.
À l’inverse, lorsque l’enjeu porte sur la remise en état, la conservation ou la gestion des parties communes, l’action relève bien de l’association des copropriétaires.
Confondre ces deux niveaux, comme cela a été fait dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation, expose à un risque sérieux d’irrecevabilité, avec des conséquences procédurales et financières potentiellement lourdes.
L’arrêt du 12 décembre 2025 impose donc une clarification méthodique préalable : identifier la nature exacte du droit invoqué avant de déterminer qui est habilité à agir.
C’est à ce prix que l’on évite des procédures longues, coûteuses et, parfois, vouées à l’échec.
Sophie Forestini - Laurent Collon (spécialiste agréé en droit immobilier et médiateur en matières civile et commerciale)
Avocats
(Xirius Immo - Avocats)