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Bail commercial et franchise : une décision clé pour les franchisés et les bailleurs en WalloniePar J.-R. DirixMardi 13.01.26 |
Par un arrêt rendu le 12 décembre 2025 (N° C.24.0340.F) , la Cour de cassation apporte une clarification importante sur les relations entre bail commercial et contrat de franchise en Région wallonne.
Cette décision confirme que les droits impératifs du preneur commercial ne peuvent être écartés par des clauses contractuelles liant le sort du bail à celui de la franchise.
Dans de nombreux réseaux, le bail commercial et le contrat de franchise sont conclus simultanément, pour une durée identique, et étroitement imbriqués. En l’espèce, le contrat de bail prévoyait notamment que les locaux étaient affectés exclusivement à l’exploitation d’un point de vente du réseau et que la fin ou la non-reconduction du contrat de franchise entraînait automatiquement la fin du bail.
Lorsque le franchiseur a refusé de renouveler la franchise, il a soutenu que la demande de renouvellement du bail était devenue sans objet en raison de cette clause résolutoire.
Le juge d’appel avait suivi ce raisonnement, estimant que la clause résolutoire était valable et que le bail avait pris fin indépendamment du régime légal du renouvellement.
Le preneur se voyait ainsi privé non seulement de la possibilité de poursuivre son activité dans les lieux, mais également du droit à une indemnité d’éviction.
La Cour de cassation n’a pas suivi cette analyse.
Elle rappelle que, depuis l’intervention du décret wallon du 17 juillet 2018, la loi sur les baux commerciaux s’applique intégralement aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial, dont les contrats de franchise.
La Cour souligne que le droit au renouvellement du bail commercial et, en cas de refus non justifié, le droit à l’indemnité d’éviction sont des droits impératifs établis en faveur du preneur.
Une clause contractuelle qui a pour effet de les neutraliser, même indirectement, ne peut produire d’effet.
Le bail commercial conserve donc son autonomie juridique et sa protection propre, même lorsqu’il est étroitement lié à un contrat de franchise.
Cet arrêt s’inscrit dans une tendance claire de renforcement de la protection du franchisé-preneur face à des mécanismes contractuels pouvant aboutir à une éviction sans compensation.
Il invite les acteurs économiques à une vigilance accrue.
Les franchiseurs et bailleurs doivent repenser certaines clauses standard relatives à la destination des lieux et à l’interdépendance contractuelle.
Les franchisés disposent quant à eux d’un appui jurisprudentiel fort pour faire valoir leurs droits.
La Cour de cassation confirme ainsi que, en Région wallonne, les règles impératives du bail commercial priment sur les montages contractuels, même lorsqu’ils traduisent une volonté commune des parties et même lorsqu’ils sont usuels dans la pratique des réseaux de franchise.
Cet arrêt constitue une référence importante pour toute analyse ou restructuration de contrats liant bail commercial et franchise, du moins en Région wallonne.
Jean-Rodolphe Dirix
Xirius
Avocat associé-fondateur