Un arrêt tout récent de la Cour d’appel de Liège (Liège, 27 juin 2005, inédit) rappelle les effets de la clause de porte-fort, et plus précisément de l’absence de ratification par le tiers, dans le cadre d’un recouvrement de commission d’agence immobilière.


Les faits de la cause

Monsieur S. était propriétaire d’un bien immobilier en indivision avec sa maman.

A la fin de l’année 2000, ils décidèrent de le vendre.

Comme il arrive fréquemment, un seul des indivisaires fut chargé des démarches en ce sens.

En l’occurrence, Monsieur S. signa seul, le 10 novembre 2000, une convention exclusive de louage de services avec une agence immobilière dans le but de trouver acquéreur pour l’immeuble.

A cette occasion, il se porta fort pour sa maman.

Il importe à ce stade de définir clairement l’institution juridique du porte-fort.

Il y a en effet généralement méprise à son sujet.

En vertu de l’article 1120 du code civil, le porte-fort est une convention par laquelle une personne (le « porte-fort ») s’engage envers son cocontractant (dans notre cas, l’agent immobilier) à obtenir la ratification de l’engagement contractuel par un tiers (le « porté-fort »).

En ne promettant que la ratification de l’engagement par le tiers, le porte-fort ne s’engage donc à rien d’autre qu’à obtenir cette ratification ; il ne naît donc aucune autre obligation dans son chef.

Si le porté-fort ne ratifie pas l’engagement contractuel souscrit par le porte-fort, celui-ci devra indemniser son cocontractant, mais ne sera pas tenu lui-même de respecter l’engagement que le porté-fort a refusé de ratifier.

En d’autres termes, contrairement à ce que la plupart croit, la convention n’est pas formée valablement si le porté-fort ne ratifie pas l’engagement souscrit pour lui !

Dans l’espèce qui a donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Liège ici commenté, l’agence immobilière sollicitée par Monsieur S. avait réussi à trouver rapidement un acquéreur pour l’immeuble.

Le 21 novembre 2000, un compromis de vente fut signé.

Se fondant sur la convention de louage de services, l’agent immobilier réclama ensuite le paiement de sa rémunération tant à Monsieur S. qu’à sa maman.

N’obtenant pas le paiement volontaire de cette rémunération, l’agence immobilière dut se résoudre à assigner tant Monsieur S. que sa maman.


L’arrêt de la cour d’appel de Liège du 27 juin 2005

La cour d’appel de Liège, saisie du litige, rappela notamment que la convention d’agence immobilière n’avait été signée que par le seul Monsieur S., à l’exclusion de sa maman, et que la convention de porte-fort n’avait pas pour effet de produire le consentement de cette dernière.

L’agence immobilière n’était par ailleurs pas parvenue, poursuivit la cour, à démontrer que la maman de Monsieur S. avait ratifié la convention.

Par voie de conséquence, l’agence fut déboutée de sa demande de condamnation de la maman à intervenir dans le paiement de sa rémunération.

Seul Monsieur S. fut condamné à payer à l’agence l’intégralité de la rémunération convenue sur le prix de vente obtenu.


Recommandations pratiques

La prudence s’impose lorsque l’on est en présence d’une clause de porte-fort.

Tout d’abord, celui qui souscrit cet engagement pour le tiers doit être bien conscient qu’il peut se voir réclamer des dommages et intérêts (parfois importants) s’il n’obtient pas la ratification de son engagement par le tiers.

En outre, comme en l’espèce, il est redevable de l’intégralité de la rémunération de l’agent immobilier au cas où celui-ci aboutit dans sa mission, et ne peut par conséquent revendiquer de ne payer cette rémunération qu’en proportion de sa propre part dans l’immeuble.

L’agent immobilier doit être plus prudent encore.

Comme nous l’avons vu, la convention ne se forme pas valablement si le tiers ne ratifie pas l’engagement souscrit pour lui par le porte-fort.

Imaginons qu’un agent immobilier entame sa mission de recherche d’acquéreur en se fondant sur une convention d’agence contenant une telle clause, qu’il trouve ensuite un candidat acquéreur au prix demandé, mais se heurte alors à l’opposition du porté-fort.

En pareil cas, il risque de devoir subir les affres d’une procédure judiciaire, et de payer des indemnités (qui peuvent à nouveau être considérables) au candidat acquéreur.

Il faut donc lui conseiller de n’accepter d’entamer son travail qu’une fois en, possession de l’accord écrit de l’ensemble des propriétaires de l’immeuble, et non pas du seul porte-fort.




Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier (Xirius – Avocats)









Auteur : Laurent Collon
Source : DroitBelge.Net - Actualités - 18 octobre 2005