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Le promoteur - Responsabilité



Le promoteur demeure responsable des ouvrages après réception et agréation de l’immeuble, cette responsabilité dépendant toutefois du type de promotion en cause.

Précisons d’une part qu’il n’existe pas de régime de responsabilité après réception – agréation de l’ouvrage propre au promoteur.

Cette responsabilité sera dès lors calquée sur celle du vendeur professionnel ou sur celle de l’entrepreneur dès lors qu’il s’agit d’une promotion vente ou d’une promotion construction.

Rappelons que le vendeur professionnel est tenu à la garantie des vices cachés alors que l’entrepreneur assume, après réception – agréation de l’ouvrage, la responsabilité pour vices cachés véniels et la responsabilité décennale.

La différence est importante puisque le promoteur – vendeur n’est pas tenu à la responsabilité décennale des constructeurs, sauf bien entendu dans le cas particulier où le promoteur est soumis à la loi Breyne.

Les différences entre les deux régimes sont importantes.

Pour le vendeur, il s’agit d’une garantie sans faute alors que, pour l’entrepreneur, il s’agit d’une responsabilité fondée sur la faute.

La responsabilité décennale couvre les vices graves alors que le vendeur garantit exclusivement les vices cachés au moment de l’agréation du bien.

Le vice caché en matière de vente est plus limité que le vice véniel en matière d’entreprise.

Le vice en matière de vente se définit comme la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur la destine ou qui diminue sensiblement son usage, ce qui implique une certaine gravité du vice (Note : D. Meulemeans, « L’achat et la vente d’un immeuble », Bruxelles, Larcier, 1993, n° 1046 et suivant.).

Le vice véniel en matière d’entreprise comprend tous défauts, quelque soit l’importance de ce dernier.

L’acquéreur qui souhaite invoquer en justice un vice caché doit agir à bref délai.

La partie qui souhaiterait invoquer la responsabilité pour vices cachés véniels de l’entrepreneur doit, quant à elle, agir dans un délai utile.

La faute de l’entrepreneur peut résulter soit d’un manquement à une obligation de résultat, soit d’un manquement à une obligation de moyen qui nécessite la preuve d’un comportement s’écartant de celui-ci, du bon professionnel placé dans les mêmes circonstances.

Toutes les obligations de l’entrepreneur ne constituent normalement pas des obligations de résultat.

A titre d’exemple, si l’entrepreneur répond aux obligations de résultat en ce qui concerne la qualité des matériaux mis en œuvre, il ne répond que d’une obligation de moyen en ce qui concerne la qualité des travaux.

Le promoteur entrepreneur est quant à lui soumis à une obligation de résultat général quant à la qualité de l’ouvrage réalisé.

Dans ce cas, le client peut uniquement se contenter de montrer l’existence d’un vice de construction, sans devoir démontrer concrètement un manquement dans le chef du promoteur, ce qui change bien entendu la donne.



Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius


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