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Nouvelles modifications de la loi sur la copropriétéPar Florence DesternesVendredi 14.10.11 |
1.
Dans la foulée de la récente réforme (loi du 2 juin 2010) visant à moderniser le fonctionnement des copropriétés et accroître la transparence de leur gestion, la Chambre et le Sénat viennent récemment de voter de nouvelles modifications à ladite loi du 2 juin 2010.
Il s’agit de la loi du 13 août 2011 parue au moniteur le 29 août 2011.
L’on se rappelle que le législateur de 2010 avait prévu l’obligation, pour les associations des copropriétaires, de mettre à jour les statuts de leur copropriété, et ce avant le 1er septembre 2011.
La loi du 13 août 2011 rallonge le délai qui était initialement imparti pour la coordination des statuts, les syndics étant à présent tenus de soumettre les statuts coordonnés à l’ensemble générale dans les 36 mois qui suivent l’entrée en vigueur de la dite loi, soit avant le 1er septembre 2013.
La nouvelle loi précise également que, si l’adaptation des statuts a pour conséquence qu’un acte authentique doit être passé, la publicité de cet acte auprès du conservateur des hypothèques devra se faire uniquement au nom de l’association des copropriétaires et non plus au nom de chaque copropriétaire individuellement.
2.
Par ailleurs, un second texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 7 juillet 2011 (Doc 53 1538/005).
2.1.
Ce nouveau texte prévoit que l’association des copropriétaires aura désormais son domicile légal au domicile ou au bureau du syndic (article 577-5, § 1er, du Code civil).
Il découle de la lecture des travaux préparatoires que le législateur a voulu, de part cette nouvelle disposition, favoriser l’accessibilité du syndic qui recevra désormais, à titre d’exemple, les courriers relatifs à la réalisation de sa mission directement à son domicile ou bureau.
2.2.
Ce nouveau texte précise également que les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale seront à charges de l’association des copropriétaires (article 577- 6 du Code civil).
Rappelons à cet égard que, avant l’entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010, les copropriétaires devaient tous être conviés à l’assemblée générale par lettre recommandée à la poste.
Depuis la nouvelle loi de 2010, les copropriétaires ont à présent la faculté de choisir un autre moyen de communication (e-mail, courrier ordinaire…), à la condition bien entendu d’avoir avisé le syndic de leur choix par écrit. Ainsi, dans une même copropriété, certains copropriétaires doivent à présent être convoqués à l’assemblée générale par courrier recommandé alors que d’autres peuvent l’être par courrier électronique ou courrier simple.
Dès lors que la loi de 2010 ne précisait pas à qui incombait le paiement des frais de convocation, le législateur de 2011 a craint que des différends naissent à ce sujet entre les copropriétaires ayant fait choix d’un mode de convocation moins onéreux et ceux ayant conservé le système de convocation par courrier recommandé.
Pour éviter de telles discussions, le législateur a donc souhaité préciser que les frais de convocation seront assumés par l’association des copropriétaires, peu importe le choix du mode de convocation choisi individuellement par chaque copropriétaire.
2.3.
L’article 577-8 est complété par un § 8 qui précise qu’ « il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété. »
2.4.
Le mécanisme d’opposition entre les mains du notaire en cas de vente d’un lot est également modifié.
Rappelons que conformément à la loi de 2010, le notaire est tenu, en cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, d’informer le syndic de la date de passation de l’acte, de l’identification du lot privatif concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées (art. 577-10, § 3).
Au moment de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant est également tenu de retenir sur le prix de la cession, les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance (art. 577-11/1, al. 1).
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant devra, prévoyait la loi de 2010, “en aviser le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l’acte authentique constatant la cession” (art. 577-11/1, al. 2).
Cette formulation n’était pas adaptée à une traduction en néerlandais, l’expression “recevoir un acte” ne voulant rien dire.
Le texte a donc été modifié comme suit : “en aviser le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la cession” (art. 577-11/1, al. 2).
Par ailleurs, la loi de 2010 prévoyait également qu’ “à défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant (art. 577-11/1, al.3).
Le délai de 12 jours est apparu fort court en pratique en sorte que le législateur prévoit à présent un délai de 20 jours.
* * *
Voilà donc de nouvelles règles légales qui s’ajoutent à la loi du 2 juin 2010, laquelle reste bien entendu d’application dans toutes ses dispositions inchangées.
Il est permis, à cet égard, de se demander s’il n’eut pas mieux valu de soumettre cette loi à des experts du terrain et regrouper ensuite toutes les propositions de modification au sein d’une proposition de loi globale, plutôt que de lui apporter des modifications ponctuelles.
A méditer…
Florence Desternes
fd@xirius.be
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius - Collon, Dirix, Desternes
Voyez également les fiches pratiques en droit immobilier: www.droitimmobilier.be
NDLR: Le délai d'évocation du Sénat (Doc 53 1538/005) expirait le 13 octobre 2011.
Source : DroitBelge.Net - 14 octobre 2011
