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[En pratique] Le renouvellement du bail à des conditions différentes

Par Florence Desternes

Lundi 18.12.06

Dans l’hypothèse d’une demande de renouvellement du bail commercial par le locataire, le choix du bailleur ne se limite pas au refus ou à l’acceptation de cette demande.

Il lui est, en effet, possible de solliciter, à ce stade, de nouvelles modalités au contrat renouvelé.

Le présent article a pour objet l’analyse des points suivants :

- les nouvelles conditions auxquelles le bailleur peut prétendre ;
- la manière dont il doit faire valoir ces nouvelles conditions ;
- la réaction du votre locataire par rapport à cette demande.


A. Les nouvelles conditions auxquelles le bailleur peut prétendre dans le cadre du renouvellement du contrat de bail

L’article 18, alinéa 1 de la loi sur les baux commerciaux prévoit que le bailleur peut subordonner le renouvellement « à des conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, aux modes de jouissance ou autres modalités du bail ».

Il va de soi que, de manière générale, les conditions les plus fréquemment invoquées seront celles relatives à la modification du loyer.


B. De quelle manière le bailleur doit-il faire valoir ces conditions différentes ?

Dès lors que la stipulation des conditions différentes intervient dans le cadre de la réponse du bailleur à la demande de renouvellement du contrat de bail par le locataire, il appartient au premier de respecter les règles de forme et de fond qui s’attachent à toute réponse du bailleur à une demande de renouvellement (voir la fiche pratique : « Votre réponse à une demande de renouvellement du bail »).

Ainsi, le bailleur sera attentif à préciser clairement et sans ambigüité les nouvelles conditions.

A cet égard, la réponse devra contenir la totalité des conditions souhaitées, lesquelles devront figurer in extenso.

Il n’est, en effet, pas permis d’exposer ces nouvelles conditions par référence, par exemple, à un autre document.


C. Quid de la réaction du locataire ?

De manière générale, le locataire sera tenu de réagir à la demande dans un délai de trente jours, à peine de forclusion (article 18 de la loi sur les baux commerciaux).

A la réception des nouvelles conditions, le locataire aura donc deux choix:

- soit il marque son accord et le fait savoir dans les trente jours, en manière telle que le bail sera renouvelé en tenant compte de ces nouvelles conditions acceptées par le locataire ;

- soit le locataire ne marque pas son accord sur les conditions proposées. Dans cette hypothèse, il devra impérativement saisir le Juge de paix dans un délai de trente jours.

Le Juge de paix saisi de cette contestation sera tenu de trancher et de fixer lui-même, en équité, les conditions du bail renouvelé, et ce bien entendu dans le cadre de ce qui lui sera demandé par chacune des parties.

Il ne lui appartient en effet pas d’imposer des conditions autres que celles qui lui sont demandées.

Dans l’hypothèse où le locataire ne réagirait pas, dans les délais susdits, à la demande de conditions nouvelles, cette passivité serait lourde de conséquences pour lui dès lors qu’elle entrainerait la perte de son droit au renouvellement du bail.


D. Conclusion

De manière générale, l’on ne saurait trop insister sur le fait que le bailleur ne bénéficie pas du pouvoir d’imposer au locataire les conditions du bail renouvelé.

Dès lors que le bailleur informe le locataire de sa volonté d’appliquer des conditions différentes de celles qui sont en cours, il accepte ainsi, par ce seul fait, le principe même du renouvellement du bail.

En cas de désaccord du locataire sur les modalités du bail renouvelé, celui-ci pourra toujours, en vertu de l’article 18 de la loi sur les baux commerciaux, solliciter l’intervention du Juge pour l’établissement de ces nouvelles conditions.

Finalement, il est important de garder à l’esprit que les conditions que le bailleur fera valoir dans le cadre de sa réponse, le lieront définitivement, en manière telle qu’il ne lui sera plus possible de solliciter des conditions autres que celles contenues dans sa réponse à la demande de renouvellement du locataire.

Il appartient donc au bailleur d’être extrêmement prudent et attentif lors de la rédaction de sa réponse à la demande de renouvellement, laquelle déterminera de manière définitive les nouvelles modalités qu’il souhaitera voir appliquer dans le cadre du renouvellement.






Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.


Note: D'autres informations pratiques en droit immobilier & bail sont disponibles en suivant ce lien: www.droitimmobilier.be.





Source : DroitBelge.Net - En pratique


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