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Bail et discrimination

Par Laurent Collon

Jeudi 08.09.05

Un propriétaire, de même que son agent immobilier, ne peuvent faire preuve de discrimination dans le choix du locataire ou de l’acquéreur. Une décision du tribunal de première instance de Bruxelles (Civ. Bruxelles, 3 juin 2005, inédit) vient de le rappeler fermement.


Rappel des principes

La matière trouve son siège dans la loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination (1) .

Cette loi distingue les discriminations directe et indirecte.

Il y a discrimination directe si une différence de traitement qui manque de justification objective et raisonnable est directement fondée sur le sexe, une prétendue race, la couleur, l'ascendance, l'origine nationale ou ethnique, l'orientation sexuelle, l'état civil, la naissance, la fortune, l'âge, la conviction religieuse ou philosophique, l'état de santé actuel ou futur, un handicap ou une caractéristique physique (2) .

Il y a discrimination indirecte lorsqu'une disposition, un critère ou une pratique apparemment neutre a en tant que tel un résultat dommageable pour des personnes auxquelles s'applique un des motifs de discrimination directe, à moins que cette disposition, ce critère ou cette pratique ne repose sur une justification objective et raisonnable (3) .

Toute discrimination directe ou indirecte est interdite, lorsqu'elle porte sur (4) :


• i. la fourniture ou la mise à la disposition du public de biens et de services

Tel est le cas, par exemple, si un propriétaire refuse une personne de couleur, ou des homosexuels, comme locataires.

Tel est également le cas si l’agent immobilier pose des conditions discriminatoires d’accès à l’opération pour laquelle il intervient. Par exemple, s’il refuse (sur instructions ou non de son commettant) de louer un bien à une personne de prétendue race autre que blanche.


• ii. les conditions d'accès au travail salarié, non salarié ou indépendant, y compris les critères de sélection et les conditions de recrutement, quelle que soit la branche d'activité et à tous les niveaux de la hiérarchie professionnelle, y compris en matière de promotion, les conditions d'emploi et de travail, y compris les conditions de licenciement et de rémunération, tant dans le secteur privé que public


• iii. la diffusion, la publication ou l'exposition en public d'un texte, d'un avis, d'un signe ou de tout autre support comportant une discrimination

Est interdite sur cette base l’annonce publiée par un propriétaire ou son agent immobilier portant sur un bien mis en vente ou en location et qui contiendrait une discrimination « fondée sur le sexe, une prétendue race, la couleur, l'ascendance, l'origine nationale ou ethnique, l'orientation sexuelle, l'état civil, la naissance, la fortune, l'âge, la conviction religieuse ou philosophique, l'état de santé actuel ou futur, un handicap ou une caractéristique physique » (5) .


Des sanctions tant pénales (6) que civiles (7) sont prévues en cas de violation de la loi.

Pour ce qui concerne les sanctions civiles, relevons que sont frappées de nullité les clauses d'un contrat contraires aux dispositions de la loi, et celles qui prévoient qu'un ou plusieurs contractants renoncent par avance aux droits garantis par la présente loi (8) .

Ainsi, par exemple, la clause reprise dans la convention de courtage selon laquelle le bien ne peut être loué qu’à des candidats de prétendue race blanche, ou à des hétérosexuels, est nulle.

La loi « anti-discrimination » a donc une portée bien plus large que celle du 30 juillet 1981 tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie.

En vertu de l’article 2, alinéa 1 de cette loi, « quiconque fournissant ou offrant de fournir un service, un bien ou la jouissance de celui-ci, commet une discrimination à l’égard d’une personne en raison d’une prétendue race, de sa couleur, de son ascendance, de son origine ethnique ou nationale est puni d’un emprisonnement d’un mois à un an et d’une amende de 50 à 1.000 BEF ou de l’une de ces peines seulement. »

La discrimination est définie par cette loi comme étant « toute distinction, exclusion, restriction ou préférence ayant ou pouvant avoir pour but ou pour effet de détruire, de compromettre ou de limiter la reconnaissance, la jouissance, ou l’exercice, dans des conditions d’égalité, des droits de l’homme et des libertés fondamentales dans les domaines politique, économique, social ou culturel ou dans tout autre domaine de la vie sociale » (9) .

Il fut considéré, en application de cette loi, qu’« un agent immobilier qui stipule que l'une des conditions à remplir par les candidats locataires est d'être “ belge de nature ” commet un délit au sens de l'art. 2 de la loi du 30 juillet 1981 tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie. » (10) .


Action en cessation

Une action en cessation de la pratique discriminatoire est également organisée par la loi tendant à lutter contre les discriminations (11) .

Cette action peut être exercée par la victime de la discrimination et/ou par le Centre pour l'égalité des chances et la lutte contre le racisme ou tout établissement d'utilité publique et toute association, jouissant de la personnalité juridique depuis au moins cinq ans à la date des faits, et se proposant par ses statuts de défendre les droits de l'homme ou de combattre la discrimination (12) .

Elle est portée devant le président du tribunal de première instance, ou selon la nature de l'acte, le président du tribunal du travail ou du tribunal de commerce.

Elle vise à faire constater l'existence et à faire ordonner la cessation d'un acte, même pénalement réprimé, constituant un manquement aux dispositions de la loi.

Le président du tribunal peut ordonner la levée de la cessation dès qu'il est prouvé qu'il a été mis fin aux infractions (13) .

Le président du tribunal peut également prescrire l'affichage de sa décision ou du résumé qu'il en rédige, pendant le délai qu'il détermine, aussi bien à l'extérieur qu'à l'intérieur des établissements du contrevenant ou des locaux lui appartenant et ordonner la publication ou la diffusion de son jugement ou du résumé par la voie de journaux ou de toute autre manière, le tout aux frais du contrevenant.

Ces mesures de publicité ne peuvent être prescrites que si elles sont de nature à contribuer à la cessation de l'acte incriminé ou de ses effets (14) .

La preuve de la discrimination fondée sur le sexe, une prétendue race, la couleur, l'ascendance, l'origine nationale ou ethnique, l'orientation sexuelle, l'état civil, la naissance, la fortune, l'âge, la conviction religieuse ou philosophique, l'état de santé actuel ou futur, un handicap ou une caractéristique physique peut être fournie au moyen d'un test de situation qui peut être établi par constat d'huissier (15) .

Le juge peut par ailleurs, à la demande de la victime de la discrimination ou d'un des groupements visés à l'article 31, condamner au paiement d'une astreinte l'auteur de la discrimination pour le cas où il ne serait pas mis fin à celle-ci (16) .

L'action fondée est formée et instruite selon les formes du référé.

Elle est formée par requête, établie en quatre exemplaires et envoyée par lettre recommandée à la poste ou déposée au greffe de la juridiction compétente.

Sous peine de nullité, la requête contient :

1° l'indication des jours, mois et année ;
2° les nom, prénoms, profession et domicile du requérant ;
3° les nom et adresse de la personne physique ou morale contre laquelle la demande est formée ;
4° l'objet et l'exposé des moyens de la demande.

Le greffier du tribunal avertit sans délai la partie adverse par pli judiciaire, auquel est joint un exemplaire de la requête, et l'invite à comparaître au plus tôt trois jours, au plus tard huit jours après l'envoi du pli judiciaire.

Il est statué sur l'action nonobstant toute poursuite exercée en raison des mêmes faits devant toute juridiction pénale.

Lorsque les faits soumis au juge pénal font l'objet d'une action en cessation, il ne peut être statué sur l'action pénale qu'après qu'une décision coulée en force de chose jugée a été rendue relativement à l'action en cessation. La prescription de l'action publique est suspendue pendant la surséance.

Le jugement est exécutoire par provision, nonobstant tout recours et sans caution. Il est communiqué par le greffier de la juridiction, sans délai, à toutes les parties et au procureur du Roi (17) .


Les faits de la cause

Des candidats locataires prennent connaissance, dans le courant du mois de décembre 2004, d’une annonce de mise en location d’un appartement situé à Bruxelles, diffusée par une agence immobilière pour compte de la propriétaire.

La candidate locataire se rend le 8 décembre 2004 à l’agence aux fins d’obtenir des renseignements sur ladite location.

Il lui est expliqué que les candidats à la location doivent fournir la preuve qu’ils ont un revenu équivalent à trois mois de loyer.

Un rendez-vous est fixé pour le lendemain.

Les candidats locataires affirment que l’agence reprend contact avec eux le même jour, le 8 décembre 2004, et leur signale que le bailleur a décidé de louer l’appartement à l’une de ses connaissances.

Par la suite, la demanderesse se rend compte que l’affiche offrant l’appartement à la location est toujours présente sur les lieux.

Son époux et elle-même sollicitent alors l’une de leurs connaissances afin de vérifier si l’appartement est toujours à louer.

Cette dernière contacte l’agence immobilière qui lui fixe un rendez-vous pour le 16 décembre 2004.

Les demandeurs se présentent à cette date sur les lieux, et l’employé de l’agence leur signifie que la propriétaire souhaite une personne âgée comme locataire.

La demanderesse se rend alors à l’agence où la conversation avec la représentante de cette dernière s’envenime.

Le 17 décembre 2004, la demanderesse dépose plainte contre l’agence immobilière sur la base de la loi du 30 juillet 1981 tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie.

Le 24 janvier 2005, les demandeurs constatent en consultant le site internet de l’agence immobilière que l’appartement est toujours à louer et comporte la mention « pas d’animaux ».

Les demandeurs décident alors d‘assigner tant la propriétaire que l’agence immobilière, sur la base de la loi « anti-discrimination » dans le but de faire constater la pratique discriminatoire et d’en ordonner la cessation immédiate, sous peine d’une astreinte de 650,00 EUR par jour où la discrimination serait poursuivie en ordonnant que :

- la propriétaire et l’agence immobilière fournissent conjointement un relevé précis des critères qu’ils retiennent pour accepter de louer l’appartement ;

- et, dans le chef de l’agence seule, qu’elle affiche et mette à la disposition du public un règlement clair reprenant les critères qu’elle prend elle-même en compte, de même qu’un règlement clair reprenant les critères que peuvent éventuellement lui imposer au surplus ses clients pour accepter une location quelconque, et enfin qu’elle refuse de placer toute annonce d’offre de location de propriétaires qui reprend un critère discriminatoire et refuse aussi de prendre en considération un tel critère dans le cadre de la détermination de la liste des candidats à la location.

La propriétaire et l’agence immobilière soulèveront plusieurs arguments pour tenter d’échapper aux mesures sollicitées par les demandeurs.

Ils feront d’abord valoir que la location d’un appartement situé dans un immeuble habité par la propriétaire elle-même ne tombe pas sous l’application de la loi « anti-discrimination » puisque la bailleresse ne fournit pas ou ne met pas à la disposition du public des biens ou des services.

La bailleresse soulignera qu’en l’espèce la location n’est pas un acte commercial mais une location privée résultant de la gestion d’un patrimoine privé dont la valeur n’est pas purement économique mais également sentimentale.

Le président du tribunal rejettera cet argument au motif que la propriétaire a bel et bien confié à une agence immobilière le soin de sélectionner un candidat, qu’une annonce a été diffusée sur internet, et qu’une affiche a été apposée sur l’appartement en question.

Pour le président du tribunal, il s’agit donc bien d’une mise à disposition d’un bien telle que définie par la loi.

La propriétaire et l’agence immobilière avanceront ensuite que les critères de sélection qu’ils ont posés étaient objectifs et fondés sur une logique raisonnable.

La propriétaire avait en effet déjà connu beaucoup de problèmes avec les locataires précédents, qui étaient jeunes et avaient des enfants en bas âge ; elle souffre par ailleurs d’emphysème entraînant une gêne respiratoire permanente, ce qui explique que sa seule motivation était de voir l’appartement loué à une personne ou à un couple âgé et solvable.

Enfin, dans toutes décisions humaines subsiste une part d’objectivité émotionnelle, qui n’est pas interdite, d’après elle, par le législateur.

Cet argument ne sera pas davantage retenu par le président du tribunal.

Celui-ci a manifestement été très sensible au témoignage établi par la relation des demandeurs selon lequel il lui a été demandé, lorsqu’elle a téléphoné à l’agence pour obtenir des renseignements quant à l’appartement pour des amis, si « ceux-ci étaient des étrangers ou s’ils étaient belges », et qu’elle a obtenu un rendez-vous après avoir répondu qu’ils étaient belges.

Le magistrat en déduira que les demandeurs étaient bel et bien fondés à prétendre avoir fait l’objet d’une discrimination.

L’appartement ayant été reloué, seule une cessation de la pratique discriminatoire sera ordonnée dans le chef de la bailleresse et de l’agence immobilière, et une interdiction prononcée à charge de cette dernière de placer toute annonce d’offre de location de propriétaires qui reprend un critère discriminatoire et de prendre en considération un tel critère dans le cadre de la détermination de la liste des candidats à la location, sous peine d’une astreinte de 650 EUR par infraction constatée.

Par contre, la demande concernant le relevé des critères de location pour l’appartement litigieux sera rejetée, étant devenue sans objet ensuite de la location de cet appartement.

Enfin, le président du tribunal refusera d’ordonner à l’agence immobilière d’afficher un règlement reprenant les critères pris en compte par elle et ceux que les propriétaires peuvent y ajouter dès lors que ceux-ci dépendent de chaque bailleur et qu’au surplus l’interdiction faite à l’agence doit suffire à assurer la cessation du comportement discriminatoire dans son chef.


Conclusions

Ce jugement est exemplaire et doit inciter non seulement les candidats bailleurs mais également les agents immobiliers auxquels ils ont recours, à se montrer particulièrement vigilants au respect de la loi contre les discriminations.

Le sujet doit être débattu dès les premiers contacts entre l’agent et son client, et s’il ne parvient pas à le convaincre d’abandonner tout critère discriminatoire dans le choix de son locataire, mieux vaut pour lui ne pas entamer la mission, sans quoi il risque d’être confronté aux désagréments et frais d’une procédure judiciaire…





Laurent Collon
Xirius – Avocats
Spécialiste agréé en droit immobilier




Notes:

(1) Loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination et modifiant la loi du 15 février 1993 créant un Centre pour l'égalité des chances et la lutte contre le racisme,
Monit. b., 17 mars 2003.

(2) Art. 2, §1.

(3) Art. 2, §1.

(4) Art. 2, §4.

(5) Art. 2, §4.

(6) Art. 6 à 17.

(7) Art. 18 à 22.

(8) Art. 18.

(9) Art. 1 de la loi du 30 juillet 1981.

(10) Corr. Anvers, 21 juin 1996, T. Vreemd., 1996, p. 165.

(11) Art. 19 et s.

(12) Art. 19 et 31. La loi mentionne également les organisations représentatives des travailleurs et des employeurs, telles qu'elles sont définies à l'article 3 de la loi du 5 décembre 1968 sur les conventions collectives de travail et les commissions paritaires ; les organisations représentatives au sens de la loi du 19 décembre 1974 organisant les relations entre les autorités publiques et les syndicats des agents relevant de ces autorités ; et les organisations représentatives des travailleurs indépendants.

(13) Art. 19, §1.

(14) Art. 19, §2.

(15) Art. 19, §4.

(16) Art. 20.

(17) Art. 22.






Source : DroitBelge.Net - Actualités - 8 septembre 2005


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