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[EN PRATIQUE] Les charges locatives du preneurPar Jean-Rodolphe DirixVendredi 04.02.05 |
Par charges locatives, nous visons bien sûr, les frais de consommation d’électricité, de chauffage, de gaz, d’eau, la taxe d’enlèvement des immondices, les frais d’assurance, la quote-part dans le chauffage, l’éclairage et l’entretien des locaux communs, etc…
Ces charges peuvent représenter un montant important et s’élever à un pourcentage substantiel du coût du logement.
Comme nous l’examinerons, la liberté contractuelle en cette matière est grande. Les parties peuvent convenir ce qu’elles souhaitent. Il convient malgré tout au bailleur de respecter votre droit de contrôle qui vous est conféré en tant que locataire.
1. La signature du contrat de bail
Les charges sont bien entendu souvent fonction du mode de vie du locataire. Il est donc difficile de prévoir de manière précise les différentes consommations.
En tout état de cause, le bailleur ne peut vous induire en erreur. Il a l’obligation de vous renseigner lors de la conclusion du bail sur le montant prévisible des charges. Vous avez tout intérêt à demander la communication du dernier relevé en possession du bailleur.
2. Liberté contractuelle
Les parties ont toute liberté pour déterminer les frais et charges qui incombent au locataire. Elles peuvent donc mettre à charge du locataire des frais relatifs à la propriété et qui, à défaut de toute stipulation contractuelle, incomberaient au bailleur. Une restriction existe cependant : le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire.
3. Charges forfaitaires
Les parties sont libres de fixer les charges de manière forfaitaire. Cette liberté est expressément reconnue par l’article 1728ter du Code civil.
Dans cette hypothèse, vous devez être conscient du fait qu’il est possible que les charges ne correspondent pas aux dépenses réelles.
Au cas où le forfait dépasserait largement les charges réelles, il vous sera possible d’inviter, sous certaines conditions, le Juge de Paix à convertir le système forfaitaire en un régime de dépenses réelles.
4. Les charges non forfaitaires
Sauf le cas du forfait, les frais et charges doivent impérativement correspondre aux dépenses réelles.
Il convient bien entendu de bien distinguer, dans le contrat, quels frais seront à votre charge et lesquels incomberont au bailleur.
A défaut, les charges seront réparties entre les parties selon leur nature.
En règle générale, les frais relatifs à la propriété (p.e. prime d’assurance du propriétaire, salaire du syndic, ..) sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l’usage et la jouissance du bien sont à charge du locataire (p.e. consommation d’eau, de gaz et d’électricité, taxe d’enlèvement des immondices, redevance de télédistribution, …).
5. Provisions sur charges
Il est d’usage que le locataire soit invité à payer des provisions en attendant un décompte (trimestriel ou annuel) des charges.
Cette modalité est, dans la pratique, souvent confondue avec les charges fixées de manière forfaitaire. Contrairement à cette dernière figure, les provisions emportent nécessairement un décompte et donc une correction en fin d’année, soit en faveur du bailleur, soit en votre faveur.
Il est à observer que la jurisprudence estime que le bailleur commet une faute en réclamant une provision nettement inférieure à la réalité des charges puisqu’il trompe ainsi son locataire sur l’importance de la dépense qu’il encourt.
6. Obligations du bailleur
Une triple obligation s’impose au bailleur réclamant des charges à son locataire :
- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que le bailleur ne peut vous imputer que ce qu’il débourse lui-même;
- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;
- le bailleur, enfin, doit vous fournir les justificatifs en copie, sans frais pour vous.
Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il suffit que le bailleur vous transmette un relevé des frais et charges, et que vous receviez la possibilité de consulter les documents.
7. Conclusion
La loi vous confère donc un réel droit de contrôle. Les dispositions du bail qui seraient contraires à la loi et qui vous priveraient de ce droit sont nulles.
On constate dans la pratique que bien peu de locataires sont conscients de ce droit.
Jean-Rodolphe Dirix
Avocat au barreau de Bruxelles – Xirius.
Note: D'autres informations pratiques en droit du bail sont disponibles dans la rubrique:
Fiches Pratiques > Droit immobilier et bail
Source : DroitBelge.Net - Fiche pratique - 4 février 2005
