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Vente immobilière et coronavirus: quels impacts sur la situation des parties ?

Par Laurent Collon & Thérese Faucon

Jeudi 09.04.20

L’épidémie actuelle de Covid-19 ainsi que les mesures prises par les autorités pour y faire face ont de nombreux impacts sur notre vie quotidienne et peuvent avoir des conséquences non négligeables sur les contrats en cours d’exécution ou à conclure.

Nous aborderons ici la question plus particulière des conséquences des mesures gouvernementales sur les ventes immobilières en cours.


POSITION DE LA QUESTION

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il nous parait important de rappeler brièvement en quoi consistent réellement les mesures en question.

Par arrêté ministériel du 23 mars 2020 (remplaçant l’arrêté ministériel du 18 mars 2020), le gouvernement belge a intimé aux personnes l’ordre de rester chez elles, sauf en cas de nécessité et pour des raisons urgentes, telles que celles énoncées dans l’arrêté (par exemple, pour faire ses courses, avoir accès aux soins médicaux, fournir l’assistance et les soins aux personnes les plus vulnérables).

Dans la même optique, cet arrêté rend obligatoire le télétravail à domicile pour toutes personnes dont la fonction s’y prête et le respect des règles de distanciation sociale pour les autres. À défaut de pouvoir respecter ces mesures, les entreprises doivent fermer.

Le gouvernement établit toutefois une exception pour les entreprises actives dans les services cruciaux ainsi que pour les services essentiels, tous listés en annexe de l’arrêté, lesquels restent toutefois tenus de mettre en œuvre, dans la mesure du possible, le système de télétravail à domicile et les règles de distanciation sociale.

Le secteur immobilier et les professions qui y sont liées ne font pas parties des exceptions listées dans cette annexe. Les professionnels de ces secteurs (agents immobiliers, notaires, experts immobilier (cf. Note 1), etc.) sont donc tenus de respecter les règles de télétravail et, à défaut, de distanciation sociale, sous peine de devoir fermer.

Concernant les agents immobiliers, on ajoutera également l’obligation pour eux de fermer leur agence (en vertu de l’article 1er de l’arrêté). Cela implique qu’ils peuvent continuer à travailler (gérer les dossiers, les mails, élaborer des compromis, etc.), mais qu’ils n’ont plus le droit de recevoir des clients, d’effectuer des visites ou des états des lieux tant que les mesures restent d’application (cf. Note 2).


IMPACT DE CES MESURES SUR LA PROCEDURE DE CONCLUSION DES VENTES IMMOBILIERES

Dans la FAQ Covid-19 publiée par le centre de crise le 24 mars 2020 à 22h45, à la question « les activités liées au marché du logement (telles que les visites à domicile par des agents immobiliers, le contrôle de la régie foncière communale, etc.) peuvent-elles encore avoir lieu ? », il est clairement répondu « non, les procédures de vente actuellement en cours peuvent se poursuivre, mais aucune nouvelles vente ne peut être organisée ».

Par « procédure de vente actuellement en cours », il faut entendre, selon nous, les cas où les parties se sont accordées sur les éléments essentiels de la vente et qu’il reste à finaliser le processus par la signature du compromis et/ou de l’acte authentique.

La rédaction de ces actes ne posera, en principe, pas de problème particulier dans la mesure où tant les agences immobilières que les études de notaires continuent à travailler à distance et, en principe, à bureaux fermés.

Pour la signature, en revanche, il incombe de faire la distinction entre les compromis (actes sous seing privé) et les actes authentiques qui nécessitent d’être passés devant notaire.

Dès lors que la signature des actes sous seing privé ne requiert pas d’être réalisée dans l’étude notariale ou en présence de l’agent immobilier, celle-ci doit actuellement avoir lieu à distance. Concrètement, tous les échanges doivent se faire par courriers ou par e-mails. Partant, les documents doivent soit être signés sur papier et envoyés par la poste, soit les parties peuvent faire usage du système de la signature électronique.

Il faut noter, à cet égard, que la fédération du notariat a réglé la question relative à l’assurance décès. En effet, la possibilité pour l’acquéreur de bénéficier de l’assurance décès accidentel est, en principe, soumise à la condition que le compromis soit signé en l’étude du notaire. Cette condition, ayant pour objet de garantir que les acquéreurs reçoivent des conseils avisés et de qualité avant de signer, est temporairement suspendue. Toutefois, la finalité de cette condition est maintenue dans le sens où le compromis devra avoir été rédigé par le notaire ou son étude pour que l’acquéreur puisse bénéficier de cette assurance.

L’impact des mesures de confinement est, par contre, tout autre en ce qui concerne la signature des actes authentiques qui nécessitent d’être passés en présence du notaire.

Dès lors, toutes les signatures fixées durant la période de confinement doivent en principe être reportées à une date ultérieure, sauf les cas d’extrême urgence. Dans cette hypothèse, il appartiendra au notaire de veiller à ce que les mesures de distanciation sociale soient scrupuleusement respectées.

Le caractère urgent d’un dossier est à apprécier par le notaire au cas par cas et en tenant compte des impératifs de chaque situation (venue à échéance d’un délai fiscal, conséquences financières trop importantes pour les parties, etc.)

D’une manière générale, la signature de nombreux actes authentiques va inévitablement être reportée à une date ultérieure, ce qui ne manquera pas de soulever, le cas échéant, certaines questions et difficultés pour les parties.

Nous allons passer en revue, ci-dessous, les conséquences que pourra avoir un report de la signature de l’acte authentique de vente, que ce soit entre les parties au contrat, à l’égard des tiers ou au niveau fiscal.


CONSEQUENCES ENTRE PARTIES

D’une manière générale, la signature d’un acte authentique est précédée de la signature d’un compromis par lequel les parties s’accordent déjà sur les conditions relatives à la vente.

Ainsi, le compromis prévoit fréquemment que le transfert de propriété aura lieu au jour de la signature de l’acte authentique, de même que le paiement du prix de la vente (sous déduction éventuelle de la garantie payable à la signature du compromis).

Le compromis renseigne également le délai dans lequel l’acte authentique devra être passé devant le notaire, ainsi que la sanction attachée au non-respect de cette obligation, généralement libellée comme suit :

« Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant quinze jours, l'autre partie pourra, dès l'expiration du délai fixé ci-dessus :

- soit poursuivre l'exécution forcée du présent contrat.

- soit poursuivre la résolution judiciaire de la vente. Dans ce cas une somme égale à dix pour cent du prix ci-dessus stipulé sera due par la partie en défaut à titre de dommages-intérêts, sous déduction ou en sus du remboursement de la garantie payée, selon que la défaillance soit attribuée à l'acquéreur ou au vendeur.
»

En outre, et sans préjudice du droit pour la partie lésée de réclamer des dommages et intérêts, nombre de compromis disposent également de ce que la partie défaillante sera redevable, de plein droit et sans mise en demeure, d’un intérêt moratoire calculé sur le prix de vente ou son solde au taux de l’intérêt légal augmenté de 3% l’an.

Dès lors, que se passera-t-il si, en raison du report de la signature de l’acte suite aux mesures gouvernementales, le délai mentionné dans le compromis n’est pas respecté ? Une des parties au contrat pourrait-elle faire application de la clause de sanction mentionnée ci-dessus et/ou réclamer le paiement d’intérêts moratoires ?

Et quid dans l’hypothèse où la signature de l’acte est maintenue parce que considérée comme urgente, mais qu’une partie se trouve dans l’impossibilité d’exécuter son obligation, soit que le vendeur se trouve dans l’impossibilité d’organiser son déménagement et de libérer les lieux, soit que l’acquéreur ait des difficultés à obtenir son crédit (cf. Note 3) ?

Nous ne pouvons apporter de réponse générale et définitive à ces questions mais il est certain que celles-ci doivent être envisagées au regard des principes généraux de force majeure et d’exécution de bonne foi / de l’interdiction de l’abus de droit.

a. Force majeure

La force majeure peut être définie comme une circonstance imprévisible et exempte de toute faute du débiteur survenue postérieurement à la conclusion de la convention et qui rend l’exécution de l’obligation du débiteur impossible.

On enseigne traditionnellement que les conditions cumulatives suivantes doivent être remplies pour qu’il y ait force majeure :

- la force majeure doit être extérieure au débiteur, donc exempte de toute faute de sa part ;

- elle doit consister en un élément qui soit imprévisible et insurmontable. Autrement dit, le débiteur de l’obligation n’aurait pas pu prédire cet événement lors de la conclusion du contrat et il n’était pas en mesure d’empêcher ou d’éviter l’évènement ou ses conséquences ;

- et qui rend impossible l’exécution de l’obligation (et pas seulement plus onéreuse).
La force majeure constitue une cause libératoire pour le débiteur, ce qui signifie qu’il ne pourra être tenu responsable de la non-exécution de son obligation contractuelle.

En l’espèce, il pourra difficilement être soutenu que les mesures gouvernementales prises dans le cadre de la crise Covid-19 ne répondent pas aux deux premières conditions de la force majeure énoncées ci-dessus.

Par contre, la question de savoir si ces mesures rendent impossible l’exécution de l’obligation sera plus sujette à discussion.

L’impossibilité d’exécution doit s’apprécier de manière raisonnable en tenant compte des diligences attendues normalement d’un débiteur.

Ainsi, l’impossibilité sera sans doute assez facilement admise dans le cas où le notaire lui-même reporte la date de signature de l’acte authentique si le dossier ne présente aucune urgence.

Elle restera, par contre, à démontrer dans l’hypothèse où la date de signature était maintenue durant la période de confinement, mais qu’une des parties se trouve en défaut de satisfaire à une obligation découlant du contrat, par exemple à l’obligation du vendeur de libérer les lieux.

On notera, à cet égard, que, selon le Centre de crise, un déménagement urgent est autorisé pendant la période de confinement, à condition que les mesures de distance sociale soient respectées (cf. Note 4). Chacun appréciera donc si cette condition rend le déménagement impossible au sens de la définition de la force majeure ou simplement plus contraignant.

On aura également égard au principe suivant lequel la force majeure ne libère, en règle, pas le débiteur de choses de genre (par exemple, une obligation de paiement d’une somme d’argent) dans la mesure où il a toujours la possibilité de se procurer des choses du même type (suivant la règle « genera non pereunt » ou « les choses de genre de périssent pas ») (cf. Note 5).

Toutefois, dans bien des cas, le compromis prévoit que la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement endéans un certain délai. A défaut pour l’acquéreur d’obtenir ce financement dans le délai convenu, la vente sera réputée n’avoir jamais existé (sous réserve éventuellement de la possibilité pour les parties de s’accorder sur un report du délai). Nous rappellerons, pour autant que de besoin, que l’acquéreur est tenu d’exécuter de bonne foi son engagement d’obtenir un financement et devra, si nécessaire, être en mesure de prouver les démarches qu’il a entreprises et les refus essuyés.

Il reste que, indépendamment de cette hypothèse relative à l’existence d’une condition suspensive d’octroi d’un crédit, un acquéreur qui se trouverait dans l’impossibilité de payer soit l’acompte à la signature du compromis, soit le solde du prix, ne pourra en principe pas exciper de la force majeure pour se libérer (temporairement) de son obligation.

Toutefois, la règle « genera non pereunt » tend à être appréciée de façon plus souple et on estime aujourd’hui qu’elle doit être écartée chaque fois que le débiteur se trouve en présence d’une véritable impossibilité d’exécution non fautive, découlant d’une cause étrangère (cf. Note 6). Il conviendra de vérifier, in fine, le caractère insurmontable de l’empêchement qui doit s’apprécier de façon raisonnable et humaine (cf. Note 7).

Enfin, il est évident que pour pouvoir se prévaloir de la force majeure, il est impératif que l’inexécution contractuelle soit la conséquence de l’évènement imprévisible et insurmontable.

Ainsi, si le cocontractant parvient à démontrer que l’inexécution était acquise indépendamment de l’entrée en vigueur des mesures gouvernementales liées au Covid-19, il pourra bien sûr faire application des clauses de sanction prévues dans le compromis.

b. Exécution de bonne foi et interdiction de l’abus de droit

Il appartient également aux parties d’exécuter les conventions de bonne foi. Cette obligation vaut en tout temps et les circonstances particulières liées aux mesures de confinement imposées par le Gouvernement n’y font certainement pas exception.

L’interdiction de l’abus de droit constitue une des facettes de l’obligation d’exécuter les conventions de bonne foi.

Concrètement, cela signifie qu’une partie ne peut faire un usage abusif de son droit, elle ne peut exercer son droit « d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de celui-ci par une personne prudente et diligente » (cf. Note 8).

L’appréciation de l’abus de droit se réalise au regard des circonstances de la cause et il appartiendra au juge d’identifier l’existence éventuelle d’un abus de droit.

Cependant, il est reconnu que le fait de faire usage de son droit dans l’intention exclusive de nuire (cf. Note 9), de détourner le droit de sa finalité (cf. Note 10) ou d’exercer son droit sans intérêt ou motif légitime ou sans intérêts raisonnable et suffisant, causant ainsi un dommage à autrui (cf. Note 11), sont habituellement considérés comme abusifs.

Le critère de proportionnalité sera généralement utilisé par le juge pour déterminer s’il y a abus ou pas.

c. Quelles démarches dois-je donc entreprendre si je me trouve dans l’impossibilité de réaliser ma vente immobilière dans les délais initialement prévus ?

Nous avons vu, ci-dessus, que les principes de force majeure et d’exécution de bonne foi relèvent avant tout d’une question d’appréciation du juge devant laquelle l’affaire sera, le cas échéant, portée et qu’il n’est pas aisé de prédire, à l’avance, dans quel sens le juge tranchera.

Nous ne pouvons donc que conseiller d’anticiper les problèmes en prenant contact avec les différents intervenants au dossier (notaire, cocontractant, banque, agent immobilier,…) pour envisager sa situation particulière et négocier dès maintenant des aménagements contractuels.

Nous attirons également l’attention des acquéreurs sur le fait que, en concertation avec Febelfin, les institutions de crédit accordent en principe une prolongation de deux mois des conditions de crédit qui vont s’écouler durant l’application des mesures gouvernementales. Il est toutefois recommandé aux acquéreurs de prendre contact avec leur banque afin de s’assurer que cela s’applique bien à leur cas.


CONSEQUENCES A L’EGARD DES TIERS

Le report d’une vente aura non seulement des conséquences pour les parties au contrat, comme nous venons de le voir, mais il est également possible que cela ait des impacts sur les relations contractuelles que chacun des cocontractants (vendeur et acquéreur) entretient avec des tiers.

Ainsi, un acquéreur pourrait avoir donné son renom au bail du bien qu’il occupait mais se trouver, finalement, dans l’impossibilité de prendre possession du bien acheté si la signature de l’acte authentique est reportée.

Le bailleur de l’acquéreur étant un tiers au contrat de vente, il ne pourra se voir opposer le retard de la signature de l’acte authentique et l’acquéreur-locataire se devra de libérer les lieux loués à la date prévue, à moins de pouvoir s’accorder avec le bailleur sur un report de la fin du bail.

La situation pourra également s’avérer problématique pour le vendeur qui souhaite acquérir un autre bien et réaliser un transfert d’hypothèque puisque, dans ce cas, il faut que le délai entre la vente et la nouvelle acquisition soit relativement court.

Les situations qui peuvent se présenter sont multiples et il n’est pas exclu que le report d’une vente présente des conséquences en cascade qui impacteront plusieurs acteurs.

Les principes de force majeure et d’exécution de bonne foi exposés ci-dessus seront également applicables aux différentes relations contractuelles impliquées.

Il convient donc d’avoir égard à l’ensemble de la situation et aux différents acteurs qui seront impliqués lorsque l’on envisage sa situation et ce, de façon à pouvoir orienter les choses dans un sens qui s’avérera, in fine, présenter le moins de difficultés.


CONSEQUENCES AU NIVEAU FISCAL

Nous avons abordé ci-dessus la question des conséquences sur le plan civil, soit au niveau des relations contractuelles. Toutefois, un report de la signature d’un acte authentique peut également avoir d’autres conséquences, principalement au niveau fiscal, et il conviendra d’être très attentif au respect des délais d’enregistrement de l’acte.

Tout d’abord, l’article 32,4° du Code des droits d’enregistrement prévoit que la convention de vente (sous seing-privé) doit être enregistrée endéans les quatre mois de sa signature, sous peine de devoir payer une amende.

Dès lors, les parties décident habituellement de passer l’acte notarié avant l’expiration de ce délai, de telle sorte que l’acte de vente soit enregistré par les soins du notaire.

Toutefois, si, pour une raison quelconque, les parties ne peuvent passer l’acte authentique endéans les 4 mois de la signature du compromis, elles doivent faire enregistrer la convention sous seing privé et payer les droits.

Par conséquent, si la date de signature de l’acte authentique doit être reportée en raison des mesures gouvernementales actuelles, il est impératif d’avoir égard à la date de signature du compromis, d’interroger son notaire et de veiller à l’enregistrement de l’acte dans le délai légal.

Certains actes nécessitent toutefois d’être enregistrés en la forme authentique pour des raisons fiscales (par exemple, pour la restitution des droits en cas de revente dans un délai de deux ans ou un achat par un acquéreur professionnel).

Dans ce cas, si les délais viennent à échéance durant la période d’application des mesures gouvernementales, le notaire pourra passer l’acte authentique sous le bénéfice de l’urgence.

Quoiqu’il en soit, il faut retenir qu’un respect strict des délais en matière fiscale s’impose.

S’il n’est pas exclu que les administrations fiscales, conscientes de la situation exceptionnelle et des difficultés que cela engendre, feront preuve d’une certaine tolérance, il n’est pas raisonnable de compter dessus tant que des aménagements de délais n’ont pas été expressément et officiellement annoncés.

Ainsi, en Région flamande, il a été décidé d’accorder une période de tolérance de deux mois à partir de la fin des mesures gouvernementales relatives au Covid-19 et de n’appliquer aucune majoration d’impôt ou amende en cas de dépassement des délais à concurrence d’au maximum deux mois à dater de la fin des mesures (voir sur le site de l’administration fiscale flamande).


CONCLUSION

Il est impératif de vérifier, dans le cadre de chaque vente immobilière en cours, si des délais contractuels ou fiscaux tombent pendant la période d’application des mesures gouvernementales.

Dans l’affirmative, il est vivement recommandé de prendre les devants et d’anticiper toute situation problématique ou conflictuelle en prenant contact avec son notaire et/ou son avocat et/ou sa banque afin d’envisager sa situation particulière et de trouver éventuellement une solution négociée dans un accord impliquant les différentes parties concernées.

Une telle attitude proactive pourrait bien éviter aux parties les désagréments d’une procédure judiciaire lourde en conséquences (tant du point du vue financier que de celui du temps nécessaire pour espérer un jugement qui peut s’avérer ne pas être favorable).


Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier
(Xirius Immo - Avocats)

Thérèse Faucon
Avocate
(Xirius Immo - Avocats)




Notes:

(1) Il existe toutefois une exception pour les experts judiciaires.

(2) Concernant les conséquences de ces mesures sur les missions de vente ou de location en cours, nous renvoyons au site de l’Institut professionnel des agents immobiliers

(3) Il n’est pas impossible, en effet, que les délais d’attente pour obtenir un crédit soient allongés si les Banques doivent faire face à une réorganisation interne en période de confinement ou si elles manquent de personnel en cette période.

(4) Voir « FAQ COVID-19 – 24/03/2020 – 22h45, version 7bis »

(5) Voir, par exemple, Cass., 13 mars 1947, Pas., 1947, I, p. 108.

(6) F. Glansdorff, « la force majeure », J.T., 2019, p. 355 ; voy. aussi A. De Boeck, « Genera non pereunt, of toch wel ? », R.G.D.C., 2009, p. 437

(7) P. Wéry, « Droit des obligations », vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 499.

(8) Voir, par exemple, Cass., 10 juin 2004, Pas., p. 996 ; Cass., 6 janv. 2006, Pas., 2006, p. 71; Cass., 9 févr. 2005, Pas., 2005, p. 329 ; Cass., 12 déc. 2005, Pas., 2005, p. 2498 ;. Cass., 9 mars 2009, J.T., 2009, p.392.

(9) Voir, par exemple, Cass. 11 avril 1958, Pas. 1958, I, p. 867; Cass. 29 novembre 1962, Pas. 1963, I, p. 406; Cass. 14 février 1992, Pas. 1992, I, p. 528.

(10) Voir, par exemple, Cass., 29 mars 1982, Pas. 1982, I, p. 890.

(11) Voir, par exemple, Cass., 17 mai 2002, JT 2002, p. 694; Cass., 30 janvier 2003, R.G.D.C., 2004, p. 405.







Source : DroitBelge.Net - Actualités - 09.04.2020


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